地价高利润低 房企在上海不愿做刚需盘

上海一手房成交均价在三季度突破了3.2万元/平方米，四季度房价尚在想象中——土地市场面粉比面包贵的行情，将导致明年入市的新项目都将以高端面目的姿态出现，由于利润不如高端项目高，开发商也纷纷放弃刚需项目的开发——遍地难觅刚需盘、被抬上风口的房价，将越来越多的刚需购房者挤出楼市。

但改善型需求在政策的刺激下或将被透支，而此前一直旺销的豪宅最近开始出现客户危机……这一切能让上海楼市回归普通市场吗？

“很多时候即使土地价格很贵，但是我们也到了不得不买土地的时候，即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低，但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓(化名)告诉《第一财经日报》记者。

“对于一个预算只有150万的年轻人，在上海买一套刚需的楼盘非常困难，上海已经很少有小户型适合我们。”购房者林伟(化名)一提起买房就会习惯性吐槽。

今年以来，上海土地价格上涨较快，很多时候土地楼板价格已经和周围的房价相当，而这也是导致上海的房价不断上涨的重要因素。对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言，买房的门槛也不断抬升，这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。

土地供应转向了，房企的压力能缓解吗

《第一财经日报》记者注意到，也有房企虽然总部已经在上海但是由于土地价格较高其在上海竟然没有一块土地。多名房企土地部门人士都向记者表示，虽然目前土地价格很贵，但是不得不拿地，否则公司没有土地开发已经不能运作下去。

今年9月末，上海的土地拍卖会现场，滨江集团(7.66,-0.050,-0.65%)&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。

而在9月中旬的拍卖会上，上海则共计拍卖了3块土地，金额约78亿，值得一提的是其溢价率均超过了100%。其中，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地被旭辉&上海建工(8.43,-0.470,-5.28%)联合体以26.16亿元摘得，溢价率114.9%，楼板价22122元/平方米，单价首破2万。保利地产(8.52,-0.100,-1.16%)则花费41亿元获得宝山大场宅地，地块溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米。首创置业以10.98亿的价格获得淀山湖新城宅地，溢价率103.87%，楼板价17324元/平方米。

“从房企角度看，市场供求风险降至低位，金九银十预期会继续加速存量消化，房企补货意愿增强。同时，近日国务院还下发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，部分房地产开发项目最低资本金比例下调5%，对保障性住房和普通商品住房开发房企并无影响，但却能缓解高档住宅开发房企的资金压力，为‘地王’诞生打下基础。”克而瑞研究中心研究员杨科伟告诉《第一财经日报》记者。

同策咨询此前的一份报告显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示，商品住宅建设用地供应计划面积为400~600公顷，其中还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。从上述数据可以看出，上海的土地供应在不断减少。

对于张斓而言也有很烦恼的地方，其公司总部在上海但是项目所剩无几。今年第四季度他的任务就是无论如何都需要拿下土地，这个价值不是财务意义，而是公司战略意义。同时让张斓感到紧张的是还有更多的房企希望把总部搬到上海，这些房企也将和他们一样展开竞争。

另一位知名房企内部人士这样向记者吐槽：“之前我们也打算参与火车站北广场土地的拍卖，即使我们把该项目的所有可以想得到的成本摊到整个城市公司的成本里面去，并调用城市公司的资源去满足这个潜在项目的需求，结果我们发现我们的价格还是比竞争对手低。”

张斓和所有房企拿地的负责人一样，感受到了深深的压力。但是近日这个情况似乎开始悄然变化，新江湾城的土地已经开始了这个变化。

10月12日，上海市规划和土地资源管理局(下称“规土局”)网站发布公告称，原定于本月14日下午进行拍卖的上海杨浦区N091104单元C1-02(D7)地块中止出让。资料显示，该地块出让总面积为13.2万平方米，容积率为1.125，为住宅用地，地块的挂牌起始价40.1725亿元，楼板价2.7万/平方米。彼时，《第一财经日报》记者采访多名业内权威人士预计，如果拍卖上述土地楼板价预计将超过4万/平方米。

四天过后，上述地块再度在上海规土局挂牌，起始总价为40.1725亿元。和此前相比，重新挂牌的新江湾地块中，大幅度增加了中小户型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，套数不得少于412套(以审定的方案为准)。此外，该地块还被要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

业内普遍认为，上述土地的出让条件调整和近期上海市领导提出上海房地产存在的两大结构问题有关。今年10月，上海市委书记韩正表示，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。

一般而言，开发中高端户型的利润率比小户型的利润率要高，因此开发商都会选择做一些改善类的产品，这样也无形增加了土地的价格，而上述的改变，或许会对土地价格有所降温。而上述土地也要求增加中小户型的比例，那么上海的中小户型目前究竟是什么情况呢？

利润不如改善型项目高，房企不愿再做刚需盘

与上海高涨的房价相对应，高价地的入市，将大大拉升新项目价格，明年的楼市或将难寻普通商品房，取而代之的或许是高端楼盘遍地开花。像林伟这样首次置业的年轻刚需购房者，或许将不断被挤出购房者的队伍。

林伟在上海工作了大概五年，每月收入大概一万元，在上海这个城市收入不高不低，属于工薪阶层。

今年开始，林伟因为结婚打算在上海买第一套房，初步的预算是150万，但是林伟看了很多房子以后发现，按照目前这个预算他的刚性需求置业很难实现。

“目前上海市区基本没有中小户型的供应，按照我150万的预算只能买30平方米~40平方米的老公房。房子旧都不说了，还有一个问题是这种房首付高而且贷款困难，对于一个需要贷款的年轻人而言压力是非常大的。”林伟告诉记者。

如果市区不行，很多年轻人就选择搬离去郊区居住。林伟发现，如果买郊区可以买川沙、奉贤之类的地方，房子新而且会大一些，但是对于他而言交通又成为非常大的压力。“晚上加个班都没有公车回家，交通成本大大提高，现在的新房子一室都在60平方米左右，对于刚结婚的人虽然很好，但是以后有了孩子还得换房。”林伟抱怨道。

记者注意到，也有开发商开始设计40平方米左右的公寓来满足这些刚需客户的需求，比如阳光城(6.18,-0.380,-5.79%)就在位于二号线唐镇的项目和寓见公寓合作，打造40平方米不到的公寓，并通过挑高设计实现双层，增加了使用面积。这一类产品保证了空间的使用效率，但是供应情况也并不多见。

“很多人都选择租酒店式公寓，因为酒店式公寓的水电宽带费用很贵，其产权时间也很短，购买过后想要卖掉的难度也是非常大，我个人是不考虑买这类产品。”林伟认为，“而且很多公寓虽然是双层设计，但是楼梯的面积也很浪费，而我还需要花钱买这一部分面积。”

而林伟的顾虑也不无道理，记者曾在嘉定新城走访酒店式公寓发现，其周边的大户型已经几乎销售一空，但是酒店式公寓项目却出现了滞销。记者了解到，目前上海酒店式公寓多以租赁为主，买卖的量并不大。

为什么开发商都不愿意做小户型的房子呢？记者从多家开发商处了解到，刚需人群对于价格非常敏感，开发商能够在里面赚取的利润和改善型住宅比还是差很多。这也是很多开发商不愿意做小户型的原因。

自今年3·30新政以来，上海的中高端市场井喷，连续六个月成交量超过120万平方米，这其中大部分都是改善型需求。据上海链家市场研究部数据，9月上海单价5万元/平方米以上的高端商品住宅成交量为1309套，环比上涨42.0%，同比上涨4.2倍之多，已接近今年6、7月份成交峰值。截至10月18日，10月上海高端商品住宅成交量已达651套，随着高端项目近期入市步伐加快，10月成交量有望继续维持高位。

上海中环内的新房总价多数在500万左右，更是非常吓人，但是对于这个人口众多的城市，却依旧有着强大的购买力。还有更多像林伟这样的人群，显然压力非常大。

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闸北回复"撤二建一"传闻 目前工作仍在酝酿中

近期，网络和微信上再现关于闸北区静安区“撤二建一”的有关信息，对此，闸北区政府官方微博昨天下午发文作回应称:近期网上再现关于闸北区静安区“撤二建一”的信息。

据了解，关于两区“撤二建一”，目前仍在酝酿和听取意见过程中。近期，闸北区将一手抓年度工作收尾，不松懈，确保年度目标和“十二五”规划各项任务圆满完成；一手谋全局，保发展，确保各项工作平稳有序推进。

消息称恒大地产所有项目将从19日起全线提价

近日有消息称，恒大集团宣布从19日起全国范围内的所有楼盘住宅价格全面提价，这是继恒大地产4月宣布无理由退房之后的又一全国性动作。

实际上，近来恒大地产围绕楼盘营销的动作并不少，在9月29日，恒大地产还宣布将与15家知名品牌家居企业建立合作联盟。合作联盟的企业包括全友家私、联邦家私、喜临门家具、曲美家居、华日家具、索菲亚家具、顶固集创、水星家纺等15家。

通过该家居联盟，购买恒大楼盘的业主将可享受到购房送价值最低3万，最高可达20万的“品牌家居券”优惠，该活动将在恒大在售项目实施，覆盖了全国140多个城市，超300个楼盘。

更为市场所熟知的要算4月份推出的“无理由退房”，恒大执行董、副总裁何妙玲宣布自4月16日起，全国范围内向恒大购买商品房的业主，在签署商品房合同的同时还可以选择签订无理由退房承诺书。业主只要在办理入住手续前任何时间，均可无理由退房。

一系列的营销举措也让恒大前三季销售“飘红”，根据最新数据显示，恒大地产前三季物业累计合约销售金额约达1287.4亿元，同比增长31%，完成1500亿元年度合约销售目标的85.8%。

楼市政策利好不断 上海三季度成交维持高位

基于二季度的惯性，加上政策暖风不断，三季度楼市延续高位放量态势。据权威数据显示，40个重点城市新建住宅三季度楼市成交7671.6万平方米，比二季度减少1.8%，同比增加30.5%，从走势来看，虽然7、8月份是传统淡季，但是落差并不明显，7月成交环比仅减少6.3%。8月前后，松绑限外令、再次降准降息、全国针对二套公积金政策松绑等，在一系列政策推动下，9月成交向上。成交面积为2544.7万平方米，环比增加2.0%。

城市分化依然存在，不过从9月份的市场表现而言，三、四线城市表现要优于一线城市。数据显示，三四线城市表现最好，较8月同期上升8%，而一线城市成交环比只微涨0.3%。

三季度上海新建住宅交易在一线城市中表现比较稳定，整个三季度成交约400万平方米，比二季度减少3.3%。在9月高供应的推动下，成交量一举突破140万平方米，为141.6万平方米，达到年内第三高点。

从成交结构来看，三季度单价2.5万元/平方米以内的刚需项目表现突出，共计成交253.1万平方米，环比增加24.6%。相比之下，豪宅成交有所退减。三季度单价10万元/平方米以上的豪宅成交149套，二季度成交了167套。主要是前期快速跑量后，购买力有所透支，因此成交速度趋缓。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示：三季度成交保持高位和维持宽松的政策面有关。一方面是持续宽松的货币政策，央行在8月继续有“双降”动作，贷款利率也是史上最低的时期。另一方面还有利好政策推出。比如对二套房公积金松绑以及首套房首付比例由30%下调至25%等。虽然落实政策仍需一段时间，但对市场心理而言是有利的提振。

楼市的火热直接带动土地市场，高溢价现象变得普遍，区域性高价地变得更常见。高地价也提升了未来看涨预期，因此买家入市意愿颇高。