房地产税近了房价能降吗 大城市试点影响有限

自从被列入十二届全国人大常委会立法规划，备受各方关注的房地产税已然渐行渐近。记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。事实上，与“房地产税”一字之差的“房产税”试点，已在上海与重庆开展逾四年，但影响十分有限。

一字之变：从房产税到房地产税

上海黄先生：“我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低。”

白领小陈：“如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到租金上面。”

2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房产税试点。针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，和非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

与此同时，重庆也启动了房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%－1.2%之间。

从2011年上海与重庆试点房产税，到2013年党的十八届三中全会决定将以往“房产税”的提法转变为“加快房地产税立法”，专家称“一字之差”意味着房地产领域的税收改革上升为房地产税体系建设。那么，这种变化对百姓和政府来说会产生哪些影响？

记者统计发现，目前，与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等一系列的税种。记者在“北京市商品房现房买卖合同”上看到，仅买房人需要让开发商代交的税费，就有契税、房屋所有权证印花税、房屋登记费、产权代办费、分户发放图表费等多项。

中国社科院研究生院城乡建设经济系主任、住建部政策研究中心研究员陈淮表示，很多相关税费集中在开发流转环节，且以间接税为主，在以卖方市场为主的情况下极易造成税负转嫁。

但经济学家贾康认为，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓(603883,股吧)的税负有可能是降低的。

记者采访的市民普遍预期，房地产税或将起到给房价降温的效果。但针对个人或单个家庭来说，其未必是降低负担。

上海的黄先生与妻子正准备“要小孩”，属于改善型需求家庭，他认为“房地产税还比较遥远，无论怎么征收，我现在的居住面积肯定不够，我肯定要买第二套改善型的房子。将来还要让没有上海户口、身在外地无法买房的父母过来看孩子，那么我第一套房产也必须留着。因此，我们这种改善型需求家庭只能承受，无论税负增加还是降低”。

还没买房、没有上海户籍的陆家嘴(600663,股吧)金融城白领小陈对于房地产税的看法是喜忧参半。喜的是，增加持有环节税负可能会增加市场供给，未来房价可能降低；忧的则是，如果到时候还是买不起房，房东可能将房地产税转嫁到他的租金上面。

双城之税：沪渝试点影响有限

上海纳税者谢先生：“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担。”

重庆业内人士：这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式堪称房地产界的“奢侈品税”。

2011年1月，上海与重庆率先试点向居民住宅征收房产税。从试点执行情况看，两地房产税试点大多以户型面积划分，并采取“老房老办法，新房新办法”的政策。专家表示，房产税试点中的内容虽然只是未来“房地产税”这个综合概念中的一部分，但其在实施中体现出的一些问题，对未来房地产领域整体税收改革也具有参考价值：

一是对房价影响不大。根据中国指数研究院发布的报告，上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。

二是对地方政府财政税收贡献不大。重庆房产税试征税的金额年均为1亿元左右。以2011年为例，当年重庆市对居民住宅征收税款1亿元，而当年重庆市本级财政收入2908.8亿元，房产税占本级财政收入的比重仅为0.03%；与重庆相比，上海的房产税征收虽然在绝对值上要多，但其占财政收入的比重同样很小。根据《2014年上海预算草案报告》，2014年上海市预计征收房产税27.6亿元，只有土地出让收入的1.7%。

三是涉及人群有限。记者跟踪发现，由于房产税试点不涉及存量住房，其中上海试点中还有六条税收减免政策，这就使房产税试点没有产生巨大冲击力。在重庆，主要针对豪宅和别墅的房产税征收标准，对房屋的面积和价格进行了极为严格的限制，这种几乎为豪宅“量身定做”的房产税征收方式后来被一些业内人士戏称为房地产界的“奢侈品税”。

记者辗转找到一家纳税家庭——儿子2岁的谢氏夫妇，原先在上海拥有一套80平方米的学区住房。2014年初，为改善居住条件，购置了另一套200平方米总价700万元的住房，同时保留原学区房。

2014年3月，谢先生资金和相关资料准备齐全，准备进交易中心交易。交易前领取了《原有住房信息查询申请表》，提交交易中心查询房产情况，并将结果交至税务局。经认定，购置新居后，谢先生家庭三口人总计拥有280平方米的住房，人均超出60平方米，须缴纳房产税。税务局就此出具了《上海市个人住房房产税认定通知书》。

谢先生家庭超出房产税限额的房产面积部分为（80＋200）－（60×3）=100平方米，这100平方米为应税面积。由于新购住房单价700万元÷200平方米=35000元／平方米，大于2013年上海新建商品住宅单价16192元／平方米的2倍，税率为0.6%。

上海房产税的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估，试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。目前上海房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

因此，谢先生家庭的房产税年度缴纳额为：100平方米×（35000元／平方米×70%）×0.6%=14700元。谢先生购房是在3月份，故此2014年当年的房产税计算时限为4月至12月，因此2014年应该缴纳的房产税为14700÷12×9=11025元。

谢先生说，“这笔钱差不多等于多交一份物业费，没有对家庭支出造成很沉重的负担，但自己也不是大富之家，钱也不能任性花的”。

未来之难：不动产登记、擦边球、房价评估

重庆避税者：在独栋别墅间加盖附着物，绕过“独栋”概念。

北京房地产中介：实际每平方米5万元的价格可“做”到3万元。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。

出台综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点探索和现实情况来看难点多多。

难点一：作为房地产税开征基础的不动产登记何时完善？

记者了解到，国土资源部近日下发通知，要求在2017年基本建成覆盖全国的不动产登记信息平台。这被业内看作是加快推进不动产登记制度乃至房地产税立法的重要前提。

尽管如此，业内人士认为从现实操作层面来说，不动产登记仍需加速。记者在多地采访得知，推动不动产统一登记工作存在诸多困难，其中包括地方部门协调配合难、登记专职部门人员队伍建设难、技术容易到位但机构难以到位等问题。

难点二：如何确定房地产税征收范围和税率，防范税收“擦边球”？

业内人士普遍认为，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置“免征额”也同样是立法难点之一。

经济学家贾康建议，中国的房地产税应在低端范围给予一定的免征税额，这样可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示，房地产税改革需要对拥有多套住房的高收入群体多收税，对中低收入群体免税乃至反哺。

与此同时，征税范围的难点还体现在防范征税“擦边球”上。此前在重庆，为了规避房产税，有人在独栋别墅间加盖附着物，绕过了“独栋”概念；还有开发商将一套单价远超房产税缴纳下限的大面积产权房分成“住房”和“车库”两个产权进行捆绑销售。

难点三：征税房产的房价如何评估确定？

按照此前上海房产税试点的计税方法，试点以应税住房的市场交易价格作为计税依据，目前暂按应税住房市场交易价格的70%计算评估价格，再按照税率计算缴纳。

但从现实情况看，房产评估价格如何确定还存在一定难题。记者暗访北京多个房地产中介公司发现，长期以来，出于避税的考虑，部分二手房交易的实际交易价格和官方系统登记价格差距较大，比如可以将实际每平方米5万元左右的价格“做”到3万多元。

有专家表示，评估的房价是计税的重要依据，如何真正反映房地产市场的真实情况，对政府来说将是挑战。

楼市之辩：房价会涨还是跌

正方：住房供应量会增加，供求关系变化将带来价格的变化，对于房价理论上有利空效应。

反方：最终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场，而且房地产税可能降房价，但未必降置业总成本。

业内人士严跃进表示，房地产税进入立法规划后，对于房价理论上有利空效应，从房地产税推出的过程来看，将使得后续市场预期发生改变，但影响力并不大。

“房地产市场的分配环节也存在贫富差距的问题，部分群体持有多套住房，并且享受了房价上涨的各类利好。而部分群体首套住房的持有还有很大的压力，并且因为房价的上涨而必须支付更高的费用和成本。所以如何在特定的住房持有结构下改变住房资源和经济利益的分配，这个是必须突破的问题。房地产税本身就是一类税收，在调节收入分配方面必然有积极的作用。通过房地产税的制度落实，能够适当抑制多套住房持有的行为，并且把创造出的经济利益导入到刚需购房群体中。”严跃进建议，政府应重点抑制多套住房持有者的投机投资行为。着眼于将房地产税化繁为简，把一些房地产行业的税收制度进行归并，统一冠名为房地产税。

中国房地产业协会副会长顾云昌表示，取消或减少建设环节的各种费用，有利于降低房地产业的税负和融资成本，同时加大土地供应，住房供应量就会增加，供求关系变化将带来价格的变化。

仲量联行发布研报认为，房地产税对于房价和租金的实际影响很难简单地断定。价格会涨还是跌，最终还是要取决于当时的市场处于买方还是卖方市场，定价权在买方还是卖方手上。不排除不同市场的价格走向可能会出现较大分歧。

业内普遍认为，房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但并非打压房价的工具。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，房地产税落地会带来房屋持有成本的大幅上升。相对应的，会净化楼市投资投机氛围，对于刺激二手房供应也有直接效果，早期入市的投资客必然会大量抛盘，短期内颠覆楼市供求格局。

但卢文曦提醒，房地产税变革可能降房价，但未必降置业总成本。“虽然房地产税可以使买房这个环节的成本低了，但是后续持有成本不能忽视。尤其房地产税是伴随物业的存在终生交税。所累积起来的家庭总支出未必比现在交易环节一次性搞定来的少。”

中原地产研究认为，房地产税落地降低了房价和交易环节税费，将带来更自由的物业流转；同时门槛降低带来大量的新增需求涌入，不仅可以化解当前多地的存量过剩压力，更为未来开放了更大的城市住房开发需求，形成新房开发和二手房流转两个市场的发展。

从方案设计上，贾康建议，中国的房地产税作为在消费住房保有环节的调节，一定要在中国的国情下设计好基本改革方案，不能够简单照搬美国的普遍征收模式，而必须坚持调节高端的原则，“就是要给出第一单位的免税额”，而不是住一平方米征一平方米，并给予低端一定的免征税额，比如首套房免征、二套房税率优惠、从第三套起以全额税率征收等。这样不但可以抑制投资投机性消费，也给广大普通百姓一颗“定心丸”。

花钱存顾虑 购房热情升

（记者 谈璎）今天发布的2015年第三季度上海（楼盘）市消费者信心指数显示，受到中国经济下行压力较大、资本市场受挫等因素影响，消费者信心各项指标整体下降，购房意愿却在攀升。

根据上海财经大学应用统计研究中心最新调查结果显示，2015年第三季度上海财经大学上海市消费者信心指数为115.8点，环比下降3.9点，同比基本持平，略降0.3点。其中，消费者评价指数为118.2点，较上季度下降3.9点，同比上升1.1点。消费者预期指数为113.4点，环比减少3.8点，同比下降1.7点。

上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授等专家分析认为：三季度以来，物价增速略有抬头，尤其是猪肉价格的上涨可能会引领食品价格的上涨，使得消费者对实际收入的评价下降；就业评价指数下降明显，这说明伴随三季度以来经济发展的回落，上海的就业形势也趋于严峻；购买意愿指数与上季度基本持平。同时，需要关注的是购房时机指数为59.1点，环比上涨4.0点，同比大幅增加15.5点，进入三季度以来在政策红利的叠加作用下，上海等一线城市房地产市场加速回暖，使得消费者的购房意愿明显增强；而三季度购车意愿指数为91.6点，环比下降了1.2点，同比增加5.8点，处于相对较高点位。同时消费者购买耐用品的意愿也发生了萎缩。

上海住建委成立第一炮:严格住房限购 不存在审核漏洞

市住房和城乡建设管理委员会发布消息，民政部门不再出具(无)婚姻登记记录证明，对上海住房限购审核工作没有影响。对违反限购规定购房的，不予办理房地产登记；已办理登记的，不受理转移、抵押等登记，本市执行住房限购政策不存在“审核漏洞”。

详见下文：

10月1日起，本市民政部门按照国家规定不再出具（无）婚姻登记记录证明，对本市住房限购审核工作没有影响。

按照国家和本市住房限购政策规定，购房人应如实申报其家庭情况（包括婚姻状况），区县房地产交易中心对购房人提交的户口簿、结婚证等材料进行审核，并通过与民政部门信息比对方式核对购房人婚姻登记记录。对违反住房限购规定购房的，不予办理房地产登记；已办理房地产登记的，不受理相关转移、抵押等登记，本市执行住房限购政策不存在“审核漏洞”的情况。

另外，对保障性住房申请对象婚姻状况的审核也将采取上述比对措施。下一步，我们将完善提升信息联网工作，做到实时核对当事人的婚姻登记信息。上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海将继续坚决执行住房限购、差别化住房税收、信贷等政策措施，加大市场监测，防止炒作，促进本市房地产市场平稳健康发展。

今年地王暴走 明年上海房价怎么办？

10月9日，韩正在区县、大口党委书记季度工作会议上指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

10月10日，上海外环的两幅住宅用地依旧是抢的热火朝天，同济以23.1亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元05-04号地块，溢价率71.11%，楼板价20531元/平米，这是泗泾板块的土地单价新高。新城地产5.18亿夺青浦盈浦街道城中南路东侧商住地块，楼板价16974元/平方米，溢价率191.16%，这是今年土地的最高溢价。

都把韩书记的话当成耳旁风了吗？上海房价的节节攀升，土地市场可谓功不可没。

4月1日，金地中电建平安联合以20.12亿元竞得松江区新桥镇陈春路一号A-1住宅地块，溢价率72.26%，楼板价17226元/平方米，区域宅地单价新高。

6月3日，招商平安联合体30.1亿元竞得宝山纯宅地，大幅度溢价89.67%，楼板价23277元/平米，区域宅地单价新高。

6月4日，葛洲坝上海房地产开发有限公司11.04亿拿下青浦东大门徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地，溢价率95.1%，楼板价27309元/平，区域宅地单价新高。

8月12日，阳光城17.3亿元竞得杨浦平凉社区02C1-12(大桥街道101街坊）纯宅地溢价率59.6%，楼板价49236元/平，区域宅地单价新高。

9月16日，旭辉建工26.16亿元竞得青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地，溢价率114.9%，楼板价22122元/平方米，单价首破2万，区域宅地单价新高。

9月16日，首创10.98亿元夺得淀山湖大道北侧53-04地块为纯宅地，溢价率103.87%，楼板价17324元/平方米，区域宅地单价新高。

要以发展的眼光看待上海的地价，地价一年比一年贵是肯定的，但是上海地市从来没有像今年一样疯狂，住宅用地没有流拍的，出一块“抢”一块。

对，你没看错，是用“抢”，今年以来，来上海撞运气的外来企业也是能排出一个班来：杭州滨江、杭州德信、宁波荣安、碧桂园、新华都；有些如愿能够在上海拿下一块立足之地，有些依旧在等待。

不少了，本地扎根的保利、万科、象屿、招商、朗诗、绿地等名字，基本上每一块优质住宅用地的拍卖现场，都能看到这些企业的身影。造就了动辄数十家企业抢一块地的局面，外来的拼本地的、金融背景的拼地产主业的、央企拼民企、谨慎型的拼扩张型的，太生动了。

去年，上海市委副书记、市长杨雄提出，要转变规划理念、转变土地资源利用方式，“城市终极规模的锁定，有赖于土地规划的边界约束建设用地规模只减不增，以土地资源利用方式转变倒逼城市发展转型。”

意味着，上海建设用地规模将是零增长。

今年，上海政府下发了“上海市生态保护红线划示规划方案”征询意见稿。

剔除掉生态红线面积，上海陆域的建设用地总规模仅仅为3307万平方米，占全市陆域面积的55.5%，生态规划面积约为44.5%。

而目前的现实是，在城市规模上，上海全市用地规模已超过始编于1992年的《上海市城市总体规划（1999-2020）》中确定的2020年指标3226平方公里，距天花板已咫尺可见。

如何在建设用地总量（3226平方公里）上实现“零增长”甚至“负增长”，或将成为未来上海各区县发展中的巨大压力。

同时意味着，土地市场的供应将进一步紧缩，未来的解决办法也只有通过旧城动迁改造、工业用地减量和转型等方式稳定土地出让市场，满足越来越多的“入沪”开发商。

住房限购政策不存在“漏洞”

10月1日起，上海（楼盘）市民政部门按照国家规定,不再出具婚姻登记记录证明，对住房限购审核是否有影响？昨天，记者从上海市住房和城乡建设管理委员会获悉，这一措施对上海市住房限购审核并没有影响。

按照国家和上海市住房限购政策规定，购房人应如实申报其家庭情况，包括婚姻状况。上海各区县房地产交易中心对购房人提交的户口簿、结婚证等材料进行审核，并通过与民政部门信息比对方式核对购房人婚姻登记记录。

对违反住房限购规定购房的，不予办理房地产登记；已办理房地产登记的，不受理相关转移、抵押等登记，上海市执行住房限购政策不存在“审核漏洞”的情况。另外，对保障性住房申请对象婚姻状况的审核也将采取上述比对措施。今后，上海还将完善提升信息联网工作，做到实时核对当事人的婚姻登记信息。

上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。上海将继续坚决执行住房限购、差别化住房税收、信贷等政策措施，加大市场监测，防止炒作，促进房地产市场平稳健康发展。