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美媒:2030年 中国三分之一人口进中产阶层
美国全国广播公司11月3日报道，原题：中国将在2030年成为中等收入国家，汽车、奢侈品和医疗消费支出都将增加 新研究显示，按收入衡量，中国将在2030年成为中产社会。
《经济学人》智库本周三发布的报告称，就人均消费而言，第二大经济体正处于早期至中期发展阶段。但随着低收入人口比例逐渐缩小，约3/4中国人可能在15年内被定义为“中等收入”群体。去年低收入中国人几乎占其总人口的40%，但随着更多人跻身中低收入行列，该比例将在2030年降至11%。届时，中上收入群体比例将从去年的7.1%增至19.7%，高收入个人的比例将从去年的2.6%增至14.5%。
报告称，“过去，中国的经济增长依赖政府巨额投资。但未来，满足迅速壮大且有更高期望值的中产群体的需求，将成为经济可持续发展的基础。”
高收入和中高收入消费者将仍集中于城市，尤其是京沪广深等一线城市，“未来15年内，这几个城市人均可支配收入超过20万元的居民都将增长1倍，上海(的高收入群体)将超过千万大关。
内陆城市的高收入居民人数亦将显示出强劲增长。15年内，重庆的该群体人数将几乎是目前的10倍，成都、西安和长沙等内陆省会城市也将出现类似增长。随着中国消费者越来越富裕，他们将更加追求高品质的商品和服务。(作者奈什卡·钱德勒)
香港《南华早报》11月3日文章 到2030年，中国内地人口的中产阶层比例将超过1/3，令消费开支达到欧盟目前的水平。届时约35%的内地人口每年将获得1万美元以上的可支配收入，目前该比例仅为10%左右。报告预测，私人消费(包括购买商品、服务和房租等)年均将增长5.5%，超过同期中国GDP增速。该智库中国分析师王丹(音)说，“就购买力而言，预测2030年中国个人消费者将大致类似于目前的韩国，或2000年时的美国。”
报告按年可支配收入将中国内地消费者分为4类：低收入(低于1.3万元)、中低收入(1.3万至6.7万元)、中上收入(6.7万至20万元)和高收入(20万元以上)。其中，中上收入消费者被定义为能买车、品牌商品以及在一二线城市的购房者，高收入消费者能买得起金融服务、境外旅游和高端消费品及服务。
许多国际机构近来都发布有关中国中产阶层日渐壮大的类似报告。但专家说，尽管中国老百姓和政府的财富都在增加，但一些海外观察家对相关增幅估计过高。
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一线城市房价何时跌：上海的房地产不存在泡沫
进入21世纪，有点名气、有点影响力的人物，坚持唱空中国房价，认为中国房价是个大泡沫，明年(后年、三年内、五年内等)房价将大跌(三成、五成、八成等)、崩盘的专家，算下来有十几个。
最早的一个，是清华大学经济管理学院教授魏杰；2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，我就去跳楼。
其后，随着中国房价的持续上涨，越来越多的学者、专家、评论人加入到唱空中国房价的陈营。比如2005年时，社科院的易宪容很有名，预言京沪房价大跌30—50%，后来还有08年时寒冰大人09年楼市雪崩元年，其后谢国忠、牛刀是标志性人物。
13年过去了，结果，大家都很清楚了。近几年，不仅国内专家唱空，还有很多国际投行、首席经济学家等唱空中国房价，其中2013年时我就曾专门撰文反攻过当年诺奖获得者席勒的上海和深圳房价泡沫论(09年和11年来中国讲学时的公开言论)。
值得关注的是，2011年以来，全国三四线城市的楼市确实降温了，库存压力不断增加，但房价并无没大跌(除了温州和鄂尔多斯等个别地区)，只不过小跌和平稳而已。
而一线城市房价继续大涨，二线城市分化，总体保持稳中有涨态势。如果看全国商品房均价，则仅08年和14年微均不超过2%，其他年份皆上涨，今年全国库存压力很大，但均价仍同比上涨超7%。
中国房价一直被唱空，却一直没崩盘。原因有很多，也很复杂。在此，仅以我们易居房地产研究院的一个重要指标：房价收入比，进行一番剖析。
关于收入：根据国家统计局口径的数据，2014年，城镇居民人均可支配收入比上年(名义)增长9.0%，比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长6.8%。
关于房价：新建商品住宅价格增长为1.4%(包含有可售型保障房和棚改房)， 增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。
关于面积：房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算(与全国城镇家庭平均住房面积相近)。
根据房价收入比计算公式，得出2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。
1998-2003年之前，全国房价收入比保持在6倍多，那时房价总体稳定，所以说那时没有泡沫，大家都能达成一致意见吧。
2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。
经过纵向比较，基本上可断定房价收入比保持在7倍以下时，全国房价没有泡沫。超过7时，略偏高。
与2013年的7.3相比，2014年房价收入比7.1%，再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。
从房价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。预计2015年，全国房价收入比仍为7.1%左右。没有大泡沫，哪来大崩盘？
老实说，如果2010年－2011年没有温管家的严厉调控，当前还真的有中等级别的泡沫了。
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房地产税收入将全部归地方:高端房很多人不需缴
房地产税改革向前推进之路虽历经坎坷，但步伐从未停歇。记者从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。
十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，目前房地产税法草案正由全国人大常委会预算工作委员会牵头抓紧起草，财税部门配合立法。财政部部长楼继伟在向十二届全国人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，今年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。
然而房地产税的改革似乎并不顺利。阻力之一是作为直接税，房地产税需要自然人纳税人直接缴纳。阻力之二则是各界担心开征房地产税会对本已低迷的楼市带来负面冲击。
记者了解到，在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称，只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。
接受采访的专家表示，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。
中国财税法学研究会副会长施正文接受记者采访时表示，房地产税税率开始不宜过高，规模不宜大，需要一个长期培育的过程，改革应当是渐进式的。
作为我国税制改革的重要组成部分，房地产税改革是我国增加直接税、降低间接税，调节税制结构的重要一环。未来房地产税将由地方税务局征管，全部收入归地方，成为地方税源的重要补充。“以后若开征房地产税，将是地方政府一项可靠的财政收入，也有利于化解土地财政难题。”一位地方财政系统人士告诉记者。
改革之初，房地产税将由房产税和城镇土地使用税合并而来。房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额。城镇土地使用税则是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征税。
目前这两个税种都是小税种，规模不大，因此开征之初的房地产税很难成为地方财力重要支柱。2014年全国财政决算显示，2014年我国全部税收收入119175.31亿元，地方税收收入59139.91亿元。房产税收入共计1851.64亿元，占全国全部税收收入的1.55%，占地方全部税收收入的3.12%；城镇土地使用税1992.62亿元，占全国全部税收收入的1.67%，占地方全部税收收入的3.37%。
正如华夏新供给经济学研究院院长贾康所言，房地产税作为地方主要税种之一还需要一个培育和发展的过程。施正文也说，“长远看，房地产税会成为省以下地方政府的主体税种，这在我国将是一个漫长的过程，至少要十年、二十年以后才能达到。”
此外，专家建议，未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产征收的房地产税，应该在房地产税法通过后，立即停止征收房产税和城镇土地使用税，开始征收房地产税。税基要按照房地产市场价值评估，且每几年更新评估价值。所有经营性房地产都应缴税，不设免税面积。不过，为了保持税负基本稳定，未来房地产税的规模在现有房产税和城镇土地使用税的基础上不宜增加过多。
而对个人住房征收的房地产税，则将给予地方较大的自主权。“税率可能是浮动税率，具体定多少、何时开征可能由地方说了算。”施正文表示，“有的地方认为当地房地产市场具备征税条件，征管条件也具备了，需要增加财政收入，就可以尽早开征房地产税；反之则可能暂时不开征。”
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京沪近期表态不取消限购开发商称有法去库存
近日，山西发文取消商品房购房限制，继甘肃、四川、安徽后，山西成第四个明文取消楼市限购的省份。此外全国46个限购城市中，有41个城市取消或放松限购。随着楼市去库存成为决策关注的重点，未来或将会有更多省份取消楼市限购。
据记者了解，在目前全国尚未取消限购的北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市中，北京和上海的相关负责人均在近期明确表态，近期不会放松限购政策，此外也有声音称年底前或出台新一轮救市措施。而有开发商则表示，即使不放开限购，他们也有办法去库存。
4省+41城放开限购
近日，山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》，调整幅度之大引发各界关注。《意见》对房地产政策进行了重大调整。其中规定，取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；取消商品住房销(预)售价格申报制度；取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。这是继甘肃、四川、安徽后，又一明文取消限购的省份。
此外，在全国46个限购城市中，已有41个城市取消或放松限购。据中国经济网记者统计，目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市尚未取消限购。一些限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，都已经放开限购。
北京上海近期明确表态不放松楼市限购
在近日高层多次释放去库存信号后，山西的取消限购相当于打响了楼市去库存第一枪，有民众担心，一线城市北上广深会否因此放松限购政策，从而导致房价进一步推高。中国经济网记者获悉，在近日的公开报道中，上海、北京相关负责人均明确表态，目前不会放松限购。
10月21日，新任上海市住建委主任顾金山在市府新闻发布会上表示，上海将继续贯彻执行现有的住房政策，支持自住和改善需求，抑制投资投机需求，坚决执行限购，保持房地产市场平稳发展。此前中国经济网记者曾报道，10月上海市委书记韩正主持召开上海市建设交通系统干部大会时，宣布将撤销城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局，意味着上海此后将没有房管局，同时还紧急叫停了5快土地的出让，上海对于楼市调控十分重视，韩正也表示，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有其自身的特点，但是上海如今的房价始终居高不下，如果不坚持调控，将会影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。
据中国经济网记者了解，10月下旬，北京市住建委房屋市场管理处处长倪娜做客首都之窗访谈时也表示，北京下一步房地产市场将以稳为主，限购政策有效保证了北京市居民合理的住房消费需求。从北京资源环境角度以及城市发展定位来说，相关限购政策可能将作为一项长期政策来坚持。而通州限购政策将来是否放开，要根据市场情况确定。
年底前或出台新一轮救市措施
开发商称有办法去库存
国家统计局发布的数据显示，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。按照我国人均住房面积30平方米计算，粗略估算一下，上述待售面积可供2.2亿人口居住。而两年来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。从目前来看，今年回暖的房地产市场成交，并没有对楼市库存带来明显改善。
同时楼市分化明显，市场问题凸显，尤其是去库存已然成为头号难题。
10月23日以来，国家高层多次在不同场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号。而高层在此之前公开提及房地产，是在今年的全国“两会”期间。据媒体报道，未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件，有关部委已经做好政策储备，预计年底前进一步出台放松乃至刺激楼市的政策。
就目前来看，一线城市豪宅化进程过快，风险不断加剧，房价上涨加速，库存问题也迫待解决。此番北京等一线城市若不会放开限购，开发商对此也并无表现出悲观之意。一位业内人士说：“退一步讲，即使放开限购，高端市场库存就能一下子解决吗？从历史情况上来看，在出台限购政策之前北京的楼市房价暴涨，在限购政策出台后的四年里，高端市场的波动并不明显，其中的原因显而易见，高端住宅购买者在整个市场中占比并不大，即使高端市场限购取消，该买的还是那部分人群，不会对整体市场造成太大影响。”
据有关媒体报道，一大型房企经理人在采访时表示，比起限购还有很多的手段来化解库存。从政策上来说，放宽信贷，修改公积金贷款上限额度、减免购房税费和增加购房补贴等政策都能有效地刺激市场消化库存房。但一个健康的市场环境应把供求关系作为主导因素，而不是指望政策托市，从这个角度来说，开发商还应围绕产品多做文章，如何做足产品品质、合理定价加快销售，才是开发商最应思考的问题。
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公积金信贷资产证券化正筹备 或将提振楼市
自今年3月以来，住房公积金信贷资产证券化的动作不断。
近日有媒体报道，作为住房公积金主管部门的住建部与中国人民银行总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。简单说来，公积金信贷资产证券化，就是把原本不流通的住房公积金信贷资产以证券化的形式在资本市场出售，置换成流动性后再放款。
“住房公积金信贷资产证券化的有关工作，正在进行当中。”11月3日，住建系统一位人士向《华夏时报》记者坦言。
“这肯定是个趋势。”况且公积金涉及中央到地方利益，还涉及到缴纳人、银行、政府部门利益。“地方动力不大，因为中央没出具体的法律与政策。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。
提振楼市
信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力工具。所谓信贷资产证券化是指，以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。
记者了解到，个人住房公积金贷款信贷资产证券化后，置换出的信贷额度，将优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域，优先用于棚户区改造及货币化安置对象。
目前“公积金结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存，需着力破解这两大矛盾。住房公积金一头连着经济，一头连着民生，必须勇挑重任，争取更大作为”。10月底，住建部副部长王宁在陕西省调研住房公积金管理工作时表示。据住建部内部人士证实，住房公积金信贷资产的证券化，已被监管层提上议事日程。此前，住建部已经开始和中国人民银行[微博]总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。
从当前的情况看，住房公积金面临的问题，还是余额过大和使用不足等问题。中原地产首席分析师张大伟说，因为目前住房公积金存在比较高的余额，这样的话，经过资产证券化，可以激活住房公积金信贷资产的存量。因为基本上公积金贷款的周期比较长，且大部分公积金资金成本也比较稳定，资产证券化可以提高公积金余额的利用率。
从今年全国两会开始，稳定住房消费已成为房地产政策的主基调。李克强总理在《政府工作报告》中还给出了相对具体的解决方案，即住房保障实行实物保障与货币补贴、推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。“住房公积金成为了落实稳定住房消费政策的主要手段之一。”张大伟认为，如果住房公积金贷款的资产证券化政策得以出台，将起到改善民生和提振楼市的作用。
搭建住房银行
今年两会开始，稳定住房消费已成为房地产政策的重要政策。其中，住建部、人民银行总行多次联合下发文件，要求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。
很快，各地也相继出台一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策。同时，作为住房公积金主管部门，住建部多次向地方政府施压，要求改进住房公积金贷款流程、提高使用效率。
住建部的数据显示，2015年前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。
但现实的问题是公积金余额如此多，而大量购房者却申请不到足够的公积金贷款。王宁就此指出，当前，公积金结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存，着力破解这两大矛盾，关键是解决好观念落后、体制不顺和能力不足问题。
由此导致的问题是，住房公积金贷款使用效率较低。住建部、人民银行总行的统计数据显示，截至2014年底，全年发放个人住房贷款222.51万笔共6593.02亿元，分别比上年减少13.14%、14.18%；全年回收个人住房贷款2786.90亿元，比上年增长12.16%；全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元。
对此情况，此前有消息称，中央政府有关主管部门曾在内部系统会议上表示不满，“目前情况非常严重，公积金账上余额不仅没有下降，反而比去年底多了1500亿元，1.1万亿元放着不花，为什么呢？”
事实上，资产证券化已出现在住房消费领域。据悉，在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后，国务院就明确，在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中，将棚户区改造及货币化安置列为首要投向。
记者注意到，住建部公积金监管司司长张其光也曾撰文称，中国设立国家住房银行的条件已经基本成熟。国家住房银行目前的设想，显然是直接向购房者提供低息按揭贷款，再辅以按揭贷款证券化，也就是当前正在运行的公积金统筹升级版加上MBS(住房抵押贷款证券)，其运作模式至今也未达成一致。
“正是由于此前所形成的固有利益，导致公积金多年来难以整合，住建部或借以国家住房银行的名义趁势将其整合。”谢逸枫在接受记者采访时说。
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