减少经济增长对房地产业依赖

中共上海（楼盘）市委昨天下午举行区县、大口党委书记季度工作会议。市委书记韩正强调，做好当前和四季度工作，以及谋划好“十三五”发展，要牢牢抓住发展这个第一要务，坚持以经济建设为中心不动摇，以昂扬的精神状态，努力实现有质量有效益的增长，为全国稳增长作出上海应有的贡献，当好全国改革开放排头兵、创新发展先行者。

韩正指出，要下更大功夫狠抓发展不放松。思想意识上，要保持战略定力。认识把握上，要坚持底线思维，增强忧患意识。把握好大势、服务好大局，保持上海持续健康发展，前提是要守住底线。对于上海来说，人口调控、建设用地减量、环境保护、城市安全是对全局和长远具有重要影响的四条底线。思路理念上，要深入贯彻中央对上海的要求，当好全国改革开放排头兵和创新发展先行者。根本是要走出发展新路，解决好持续发展的动力问题和影响创新发展的体制问题。核心是要做到“两个坚定不移”：坚定不移以推进自贸试验区建设为突破口，推进经济体制改革、政府职能转变，当好改革开放排头兵；坚定不移推进科技创新中心建设，加快发展动力的转换，使创新真正成为驱动发展的主动力，当好创新发展先行者。

韩正强调，全市人民对美好生活的向往，就是全市各级领导干部的奋斗目标，我们要有强烈的责任感，敢于担当、从严要求领导干部。从严要求自上而下，民生利益自下而上，以这样的思想理念和工作作风，一级做给一级看、一级带着一级干。我们要按照习近平总书记的要求，用“三严三实”的精神严格要求自己，以严而又严的标准、实而又实的作风抓好各项工作，以上海改革发展稳定各方面工作的实绩，检验我们开展“三严三实”学习教育活动的成效。

会上，市委副书记、市长杨雄部署四季度全市经济社会发展工作。他强调，要重点抓好五方面工作。

一是全力以赴稳增长 当前经济下行压力仍然较大，上海要为全国经济发展作贡献，必须坚决贯彻落实国务院出台的一系列稳增长重大政策；要结合上海实际，有针对性地采取更加有力有效的稳增长措施，着力稳定和扩大外贸进出口，实实在在服务帮助企业解决生产经营上的实际困难；要加强财政管理，把握好收支进度节奏。

二是保障和改善民生 要立足长远、多策并举，系统谋划本市养老服务体系建设。

三是重点区域环境综合整治 11个重点地块以及金山地区环境综合整治的方案已制定、任务已明确，相关区县、部门和单位要按照时间节点不折不扣完成任务。其他区县要不等不靠、主动作为，认真做好排查摸底，抓住机遇、形成合力，抓好区域环境综合整治。

四是“十三五”规划编制 关键是要坚持问题导向，把涉及区域长远发展、群众反映突出的重大问题想清楚、看明白，真正找到解决的办法，不能做表面文章。

五是季节性工作 要夯实责任，严字当头，严格检查，努力把各种安全隐患消除在萌芽状态，切实保障城市安全。要继续做好交通排堵保畅、安全生产、消防、食品安全以及市场供应等各项工作。

市委副书记应勇通报本市进一步规范领导干部配偶、子女及其配偶经商办企业行为有关工作推进情况。

韩正强调，要更加注重远近结合，更实更有力更有效地推进各项工作。做好四季度工作，要咬定一个目标、注重六项工作——

一个目标

高质量完成全年目标任务和“十二五”规划各项指标

六项工作

一、 突出问题导向补好短板

“补短板是在更高水平上实现协调发展的内在要求，是在新的发展阶段提高整体资源配置效率的重要举措，事关民生、事关未来。”韩正说，补短板说起来容易，真正做到很难。短板之所以成为短板，有的是长期积累，有的是矛盾多困难大，有的一下子看不出效益。要全市齐心协力，把补短板作为今后一个时期的重点工作，“弹好钢琴”。在抓好重点区域环境综合整治的过程中，要牢牢把握四条原则不放松：安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔。

二、 保持房地产市场健康稳定发展

“上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。”韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。当前，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

三、 分类实施收入分配制度改革

要分类实施收入分配制度改革，千方百计提高效率，体现公平，增加各类人员收入。力求“三个适应协调、一个更加注重”，即收入分配与经济增长、劳动生产率提高适应协调；与行业特点、发展规律适应协调；与完善激励与约束机制适应协调；更加注重公平。

四、深化国资国企改革、注重实体经济发展

要深化国资国企改革，注重实体经济发展。大企业、大项目是支撑发展的顶梁柱，大众创业、万众创新要遍地开花、充满活力，两者相辅相成。

五、 继续抓好创新社会治理、加强基层建设“1+6”文件落实

要继续抓好创新社会治理、加强基层建设“1+6”文件的落实。按照党委领导、政府负责的原则，注重在社会协同、基层自治、群众参与、条块结合、制度保障上加大工作力度。

六、科学合理调度好政府性财政支出

要科学合理调度好政府性财政支出。加大一般公共服务等“八项经费”支出，盘活财政存量资金，提高财政资金使用效率。

上海撤销住房管理局 韩正：减少经济对房产的依赖

据新华网报道，在10月9日举行的上海市建设交通系统干部大会上得到的消息，上海市将组建住房和城乡建设管理委员会，不再保留上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局（简称“房管局”）。

原上海市城乡建设和管理委员会、上海市住房保障和房屋管理局的职责，整合划入上海市住房和城乡建设管理委员会。中共上海市城乡建设和交通工作委员会和上海市住房和城乡建设管理委员会合署办公。

据新闻晨报消息，而在同一日举行的区县、大口党委书记季度工作会议上，市委书记韩正指出，上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，控制房价是重要调控目标。这项工作，不能人云亦云，必须清醒认识、坚定不移。

韩正指出，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。我们必须坚定不移下决心减少经济增长对房地产业的依赖，必须保持定力，绝不能为缓解一时一地的问题，而采用短期刺激政策，要对市民负责、对未来负责。

韩正表示当前，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。

中国拟3年内投资865亿元建设“海绵城市”

中国住房和城乡建设部副部长陆克华9日在北京表示，计划3年内投资865亿元(人民币，下同)，建设16个“海绵城市”试点。

“海绵城市”，就是通过屋顶绿化、雨水收集利用设施等措施，让城市像“海绵”一样，能够吸收和释放雨水，弹性地适应环境变化，应对自然灾害，做到“小雨不积水，大雨不内涝，水体不黑臭”，同时缓解城市“热岛效应”。

近年来，中国城市“逢雨看海”屡屡发生，打造“海绵城市”迫在眉睫。中国国家主席习近平曾提出，要建设自然积存、自然渗透、自然净化的“海绵城市”。国务院总理李克强日前主持国务院常务会议，就推进“海绵城市”建设做出部署。

陆克华在当天举行的国务院例行政策吹风会上称，将通过“海绵城市”建设，将70%的降雨就地消纳和利用，到2020年城市建成区20%以上的面积要达到目标要求，到2030年这一比例要提高到80%以上。

陆克华称，已选择16个城市开展“海绵城市”建设试点，计划3年内投资865亿元，建设面积450多平方公里，在此基础上推出一批可复制、可推广的经验和模式。按此计算，每平方公里投资约1.9亿元。

2015年以来，中国投资持续低迷，经济下行压力加大。分析人士认为，在此情况下“海绵城市”建设将成为重要投资方向。

针对资金来源，陆克华表示，将采取政府和社会资本合作(PPP)模式、政府购买服务、特许经营等方式，吸引社会资本参与“海绵城市”投资建设和经营管理。此外，还将支持符合条件的企业发行债券，用于“海绵城市”建设项目。

一线楼市开发商现捂盘惜售 房价会否持续走高？

“十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25%。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。

在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。“新华视点”记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。

大型房企捂盘惜售

“由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。

在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10%。

在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。

二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2~3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市多数售楼中心“惨淡经营”。不少售楼中心均门可罗雀。

一线城市量跌价升

虽然十一期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。

与此同时，一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。

在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。

专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。

去库存压力有待释放

虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的局面下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

1、贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非全国普惠。

2、购房人口持续导入重点城市。专家认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。

3、开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。

专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。

现金为王或难以持续 业绩暴跌 SOHO中国转型存疑

近日，持续四年的复星、SOHO中国外滩项目之争终于迎来了结局，SOHO中国打包卖出所持股权决定全身而退。但另一方面，正处于转型期的SOHO中国也面临着经营业绩的大幅下挫。虽然潘石屹与张欣分别在多个场合解释称，是因选择“现金为王”造成，但下挫的业绩仍引起外界对SOHO中国转型的质疑。

业绩暴跌

日前，SOHO中国发布2015年中期业绩报告显示，SOHO中国当期内营业额约为人民币3.93亿元，较2014年同期的47.5亿元，大幅下调92%。利润方面，公司权益股东纯利1.35亿元，较2014年同期26.97亿元，下挫95%，若除去投资物业的评估增值，核心纯利约为0.72亿元，较2014年同期的12.24亿元下降94%。

值得一提的是，自2013年宣布转型以后，SOHO中国业绩就一直延续下滑态势。2014年，SOHO中国的营业额约为60.98亿元，较2013年的146.21亿元下降了58.3%；毛利润为30.78亿元，与2013年的81.14亿元相比下降62.1%；净利润为40.8亿元，同比下降44.8%。

对此，SOHO中国的解释是因业务由之前的“开发—散售”转型为“开发—持有”，从而导致物业销售收入下降所致。

SOHO中国董事长潘石屹也认为，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。他表示，SOHO中国能够做到手持近百亿元现金和保持不到25%的净负债率，仅从这两个财务数据就足以说明转型成功。

据SOHO中国2015年中期业绩公告显示，截至6月30日，公司现金及银行存款总计约97.7亿元，总负债为199.34亿元，净债务占股东权益的比率约为25%。

与此同时，转型的主营业务在报告期内，租金收入约为4.39亿元，较2014年同期1.64亿元，大幅上涨168%。在此基础上，毛利润虽然仅为2.95亿元，较2014年同期下降88%，但毛利润率却较2014年同期有所提升，从此前的50%升至75%。

此外，SOHO中国认为，毛利润的下降主要由于物业销售收入下降导致的整体营业额下降所致，而毛利率的提升则因为本集团租金收入的毛利率较物业销售收入高。

潘石屹也指出，在当前的经济形势下，“现金为王”对于企业是最重要的。手握百亿现金完全能够满足在建投资物业未来大约55亿元人民币的资本支出需求。

但现金的流量控制却未得到市场的认同。在SOHO中国公布2015年半年报之后，标普宣布，将SOHO中国有限公司的长期企业信用评级由“BB+”下调至“BB”，展望负面。

败走外滩

9月23日，SOHO中国发布公告称，其间接拥有50%股权的公司海之门将进行重组。其中，海之门已与浙江复星订立股权转让协议，海之门以代价人民币84.93亿元（相当于约103.21亿港元）向浙江复星出售证大外滩全部股权。此外，与证大五道口、绿城合升及上海磐石订立债务重组协议，将股东售出股份归上海长昇，间接清偿贷款31.05亿元，及利息14.79亿元，合计总额45.85亿元。

而这一动作意味着，SOHO正式退出了为期近4年的“外滩地王”之争。退出之后，SOHO中国从该项目回笼资金50.85亿元，通过此次交易和后续事项的处理，预计将取得约10亿元的税前收益。

而随着本次交易的结束，此次“口水战”画上了句号。对此，潘石屹第一时间在微博上表示，“各位股东和投资者：外滩8-1项目终于有了结果，回笼资金50.85亿元。在今天环境下我们还是相信‘现金为王’，祝外滩8-1的项目早日完工。”

值得注意的是，虽然SOHO再获半百亿现金流，但与4年前相比，它在土地市场的购买力大幅缩水。尤其经历了2012年和2013年土地市场的价格快速上涨，目前地价已比2010年时高出一倍以上。

从此也不难看出，究竟此次“地王之争”孰赢孰输，因为，对房企来说，没有新增项目，就没有持续发展的动力。

“现金为王”增长可持续存疑

目前来看，SOHO中国的转型目标是成互联网企业，靠一站式O2O共享办公空间SOHO3Q扩张提升业绩。按照潘石屹的计划，“到2015年年底，将有11000个SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中国将在全国省会级城市共布局10万个座位，其中的非SOHO中国的物业不排除与开发商合作、返租SOHO中国业主的房子等方式。”潘石屹向记者表示，到今年年底，SOHO 3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。而到2017年，SOHO 3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。

但事实却远没有想的美好，虽然在国家“双创”思想引导下，我国创业氛围到达前所未有的高度，但这种创投导向的租客增长潜力却值得思考。且以原万科高级副总裁毛大庆为代表的一批房地产人士加入创客空间领域，瑞安创智天地、万科云城、华夏幸福产业园接二连三进入创客O2O共享空间，创客们对于孵化器空间的需求量更让人产生疑问。

对此，易观研究院智库中心研究总监严跃进表示，创客空间、针对小微企业提供的租赁物业，这些将是SOHO中国与其他房企的竞争着力点。然而，这些业务并非SOHO中国独有，能否使这些比较新颖的业务形成规模，是SOHO中国未来能否在地产行业激烈竞争中胜出的关键。

此外，SOHO“现金为王”的持续性，也令人怀疑。据了解，目前SOHO的现金仍多来源于近两年以来的项目出让。除此次的外滩项目出让外，SOHO中国2014年年报显示，2014年SOHO中国没有新收购任何土地或项目。相反，公司以股权或资产转让方式出售了位于上海的三个项目，总价达到了82.82亿元。

而目前来看，经过近两年的消化，SOHO依靠卖项目回笼资金的模式并不具有长久性。因此，对于SOHO中国转型的成功与否还需进一步观察。