业内人士:房地产行业目前存在大量投资机遇

“目前中国中产阶级人口群体在扩大，大量的资金需要配置，另一方面，资金没有很好的资产来匹配，这将成为资产管理从业者需要努力的方向。”长富汇银基金董事长张保国在日前举行的“2015金融领袖高峰论坛”上表示。

谈及目前仍具有超大行业体量的房地产行业，张保国表示，房地产经历过一个疯狂的发展期，之后进入了正常的发展阶段，在正常的发展阶段里，真正能把握市场机会或者本身具有核心竞争力的企业，才会更有发展机遇。

中国经济进入新常态，房地产投资受政策周期性影响、股市震荡、人民币贬值等多方因素，国内投资渠道进一步收窄。在这种背景下，深挖大资管业务发展潜力将成为新常态下的大势所趋。

中国人保资产管理股份有限公司首席经济学家王家春表示，对机构投资来说，提高对于期货、期权、对冲、变化投资的创新和研发能力是以后投资能够成为长青树的关键；合众资产管理股份有限公司副董事长时宝东称，未来专业的资产管理公司，是各种金融品牌的大融合，全方位的提供一揽子金融服务产品，一定是大势所趋。

在大资管趋势的发展前提下，创新将成为一种必然手段。对此，深圳市创新投资集团有限公司副总裁钟廉表示，金融创新需要有胆量，需要勇敢的尝试。丰汇租赁有限公司董事长汪洋认为，除了交易创新之外，还应具有主动配置创新资产的能力，应在控制风险和收益共存的基础上进行。

在谈到资产证券化的问题时，弘毅投资有限公司董事总经理鲍筱斌表示，资产证券化是一个必然趋势，房地产行业将在几年内迎来下一个上升周期。

不过，在盛世神州基金董事长张民耕看来，中国房地产整个市场进入了深度调整期，而这个深度调整恐怕三五年内不会结束，在此过程中将形成大量优质的并购机会。对此，北京国投汇成创业投资管理有限公司总经理盛军表示赞同。他认为，一方面是并购机会到来，另一方面随着不良资产增加，中国大型金融机构对抵押资产进行挖掘，用专业的管理能力盘活资产，将挖掘出其内在的巨大投资价值。

（第1新房网 1xinfang.com 上海新房网）

业内人士解密中国房地产:房价为啥这么高

有人说，中国房价有其特殊性，哪个国家的房价没有特殊性呢？但是，价格终究是经济理论可以解释的，最终还是由供求决定。需求：只有买房才能保值增值？！房价为什么高？！

北京的市区，被界定为五环以内，在这个区域内，要有党政机关、部队、事业单位、大中小学、绿化消防公园等等公用地，可供建设住宅的用地是有限的。供求差额巨大。当本地人和外地人，甚至全世界的人，都争相来北京买房的时候，房价的上涨，是必然的。什么温州炒房团、山西和煤老板炒房团的故事，能演绎出来的，不是没有一点由头的。

从1998年到现在，可以说，凡是买了房子的人，没有后悔的，如果说有后悔，就是后悔买的晚，买的少，凡是没有买的，都悔不当初。榜样的力量是无穷的，事实胜于雄辩，只有买房才能保值增值，是富人们的共识。

在2009年5月之前，北京四环以内的房价，大约只有1.5万元左右，到了下半年，就翻番了。1.5万只能在昌平等远郊区买。在2009年上半年买了房和没有买房的人，就是冰火两重天的生活，几乎是城乡差别。

当然，即使是钱不够多的人，只要抓住机会，借助银行抵押贷款，也能实现住房梦。在2009年早些时候，买房的首付只要20%，利率还可以打7折。这部分人，被称为房奴，因为其后的大部分收入，都要交给银行还贷款，不过，他们是痛并快乐着的。房价的上涨，房子的升值，他们的总资产还可以增加。

当然，富人热衷买房置地，也有文化上的原因，安土重迁，安居乐业，居者有其屋，都是农耕民族的文化基因，这一点，西方人却是喜欢迁徙的，美国就是英国人向新英格兰进军的结果。

供给：既有开发商，也有政府

房价在短期，取决于需求，在长期，也就是趋势上，取决于供给，因为在长期，竞争比较充分，如果某个行业赚钱多，会引起蜂拥进入，而赔钱了，会引起开发商退出。所以，房价在长期反应的是成本。

房子的成本包括三部分：地价，也就是开发商拿地的成本；建安费，建筑安装等等的支出；税费，政府各部门收取的税收和其他费用。

从供给角度，在正常情况下，房价就是以上三项成本，再加上开发商的利润。开发商的利润率，是波动的，一般是10%，高的时候是20%甚至更多。

如果房价长期上涨，一定是成本过高造成的。

成本的第一项是地价

地价就是土地出让金。在住房改革前，房子都是政府盖的，土地是通过免费的划拨方式获得。改革后，开发商一律国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是著名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，小城市向大城市流动，最后就会出现超大城市，就目前来说，中国出现的超大城市还不多，将来势必出现真正的超级大都市。城镇化和人口流动，是造成地价进而房价高的基础性因素。

成本的第二项是建安费

这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的。

成本的第三项是政府各部门收取的税费

税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加（是营业税的附加）、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。

政府收取的费，各地有差别，明目五花八门，比如渣土费、人防费、中学增建费、旧城改造费、公建地费、墙改费、环境保护监察费、城市绿化费、监理费、质检费、价格评估费、审计费、散装水泥限袋费、工程质量监管费、工程造价管理费、安全监察费、劳动定额测定费、外省承包工程管理费、施工图纸审查费、预算费、施工噪音管理费、专家评审费、卫生费、行业管理部门培训费、城市建通集资、治安费、报刊费、街道管理费、计划生育管理费等等。

据著名经济学家郎咸平估计，大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

（第1新房网 1xinfang.com 上海新房网）

上海市人社局:五类人才满足一定条件可直接落户

市人社局昨天发布《关于服务具有全球影响力的科技创新中心建设 实施更加开放的国内人才引进政策的实施办法》。从11月1日起，上海在引进创业人才、创新创业中介服务人才、风险投资管理运营人才、企业高级管理和科技技能人才、企业家等五类人才上，在居住证积分、居转户、直接落户三项政策上突破现有政策。

此次出台的国内人才引进政策的实施办法，共有12条具体内容，主要从评价方法、引进标准、引进对象、政策梯度、办理便捷等方面进行创新突破，《实施办法》的最大特点是：强化市场导向，主要以薪酬评价、投资评价和第三方评价（行业协会）等市场化方法引才聚才。在引进标准方面，突出能力贡献，尊重人才价值。在引才对象方面，重点引进五类人才：创业人才、创新创业中介服务人才、风险投资管理运营人才、企业高级管理和科技技能人才、企业家。

《实施办法》的申请材料、申办流程和申办渠道，按照上海市居住证积分管理办法、持有《上海市居住证》人员申办本市常住户口办法、引进人才申办本市常住户口办法的相关规定执行。

创业人才

■居住证积分:

持有《上海市居住证》，在入驻科技企业孵化器（须经上海科技企业孵化协会备案,下同）连续满6个月的本市企业中持股比例不低于5%的创业人才，企业入驻孵化器期间，积120分。

■居转户:

获得科技企业孵化器或创业投资机构（须经上海市创业投资行业协会备案，下同）首轮创业投资额200万元及以上或累计获得创业投资额500万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的本市企业中持股比例不低于5%的创业人才，在企业连续工作满1年的，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为5年。

获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额500万元及以上或累计获得创业投资额1000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的本市企业中持股比例不低于5%的创业人才，在企业连续工作满1年的，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为3年。

■直接落户:

获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的本市企业中持股比例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的，可以直接申办本市常住户口。

创新创业中介服务人才

■居住证积分：

持有《上海市居住证》，在本市技术转移服务机构（须经上海市技术转移协会备案，下同）中连续从事技术转移和科技成果转化服务满6个月的创新创业中介服务人才，积120分。

■居转户：

在本市技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满1年，最近3年累计实现1000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于3家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为5年。

在本市技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满1年，最近3年累计实现2000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于3家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为3年。

■直接落户:

在本市技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，可以直接申办本市常住户口。

风险投资管理运营人才

■居转户:

本市创业投资机构的合伙人或连续2年担任副总裁及以上的高级管理人才，最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍且缴纳职工社会保险费基数与个人所得税应纳税所得额合理对应的，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为2年。

■直接落户:

本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在本市投资累计达到3000万元的，可以直接申办本市常住户口。

企业高管和科技技能人才

■居住证积分:

持有《上海市居住证》，最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍的人才，积120分。

■居转户：

最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍且缴纳职工社会保险费基数与个人所得税应纳税所得额合理对应的企业科技和技能人才，申办本市常住户口时，持有《上海市居住证》 和参加本市职工社会保险的累计年限可以由7年缩短为5年。

■直接落户:

最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍且缴纳个人所得税累计达到100万元的企业高级管理、科技和技能人才，可以直接申办本市常住户口。

企业家

同时符合下列条件的企业家，可以直接申办本市常住户口：

（一）运营本市企业的法定代表人（担任董事长或总经理）或持股不低于10%的创始人。

（二）企业连续3年每年营业收入利润率10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或科技企业连续3年每年主营业务收入增长10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元； 或企业在上海证券交易所、深圳证券交易所等资本市场挂牌上市。

（三）企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录。

（四）企业无重大违法违规行为和处罚记录,无不良诚信记录。

（第1新房网 1xinfang.com 上海新房网）

上海调控房价的真实意图：每个新移民都能有房子

上海政府为支持刚需置业者买房可谓操碎了心。

先是韩正书记喊话，要调住房供应结构，造福刚需置业人群。紧接着，几幅地就被停拍，一些地被调了户型比例。然后公积金也上马，不仅三令五申企业要为员工做好公积金缴纳工作，还同意符合条件的境外人士缴纳公积金...

但邦爷告诉你，政府这些动作可不仅是为解决房地产的问题，它瞄准的可是上海的经济问题和人口问题。

数量问题：上海会成慢慢老去的城市？

人口是一个国家的命运。

法国社会学家奥古斯特·孔德的这句话太对了！

不仅19世纪末人口大爆炸给美国带来了巨大繁荣（诺贝尔经济学奖得主西蒙·库兹涅兹的“长周期理论”描述），城市层级体系模型的精确推演，也证实人口迁徙能造成城市的兴衰（来自2008年诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼理论）。可见，人口是经济长周期中的决定性力量。

而上海的人口情况是怎样呢？

第六次人口普查数据显示，十年间上海的外来人口总数增长了40.3%，远远高于5.8%的全国水平，来沪常住的外省市人口也已达到897.7万。在15-39岁这个年龄段（占65.7%），外省市来沪人口比重为56.9%（589.56万人），更是多于户籍人口

这意味着，在上海的青壮年人口中，户籍人口与外来人口是倒挂的。也就是说在上海的劳动力人口中大部分都是来自外省市的新上海人。而根据人口发展自身规律和大城市的集聚效应判断，未来上海外来人口数量更将逼近户籍人口。

面对大规模的外来人口，虽然人口增多会推升城市病，但限制人口来沪，绝对不是明智之举。

复旦大学城市规划研究院就曾做过一个假设：如果保持现有人口，不再引进新增劳动力。那么，到2040年上海的人口总量将减少到约1900万，60岁以上老人的数量将从347万增加到800万，占比从15%增加到41%。

参照东京、伦敦、纽约的情况，其劳动人口比例常年保持在70%左右，这基本上可以看做是一座特大型城市想要可持续发展的人口红线。

虽然目前上海15-59岁的劳动力人口为1756.38万人，占76.3％。但是如果没有外地人口的进入，这一比例将迅速下滑。劳动力人口将低于人口总数的一半，却又要负担起整个社会另一半人的生活。这样的高老龄化城市，简直让人不明觉厉。

但值得注意的是，2013年沪籍人口自然增长率已经为负（-0.8‰）！上海的生育率几乎是全国最低的，而目前中国的生育率又已降到1.5%。如果不依赖引进外来劳动力，10年后上海的劳动人口将急剧减少，它很快会成为一座“变老”的城市，届时上海的经济建设和城市发展也将难以为继。

所以，面对新城市移民，上海应该做的是保障来沪人员的基本公共服务权益，让他们更好融入上海发展。

质量问题：上海人才缺口很突出

不过，想要促成上海经济更加优质和活跃得发展，迁入人口的数量重要，质量也很重要。

在一场以上海建设全球科创中心为主题的研讨会上，在座的专家几乎无一例外地提到，人才是上海建设全球科创中心道路上最大的短板。

在过去，由于上午商务成本过高，导致创业人才流失严重。“上海为什么留不住马云”常常被视作是让上海市政府难堪的诘问。

的确，目前上海的人才缺口问题依然突出。但随着上海“建设全球科创中心”等概念的提出，对人口质量的要求更高。而这不仅出于上海经济发展的阶段要求，也符合中国整体经济战略的需求。

过去世界对中国的印象是“世界工厂”、“微笑曲线的低端”、“廉价劳动力”。但经过30多年的改革开放，在全球分工体系中，中国已经走向了发展的新阶段，具备了加入全球化的深度、广度和能力。

因此，在新的一轮发展中，中国必须在自主知识体系和技术体系等方面有所突破。上海的重要角色让他必须担当科技进步的排头兵，因此引进人才至关重要。

但是什么阻碍着上海的人才吸引力提升？

杉杉集团董事局主席郑永刚就举了个例子。杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上海浦东，在金桥开发区买了100亩地，每亩地的价格是19万元，而当时宁波开发区的地价是每亩12万元。到了2003年，只几年的光景，金桥开发区工业用地的价格每亩上升了30万元左右，仍然要比宁波开发区高30％左右。并且杉杉集团在沪员工的平均工资水平，也要比宁波高出20％左右。此外，上海的运输、仓储等成本都要比宁波高。

对，贵，就是一个因素，对企业而言如是，对个人而言更如是。

解决问题：靠什么？

如何解决？

对企业而言，上海社科院与中国工程科技战略发展研究中心（上海）联合课题组就指出，要在上海全面降低商务成本不现实，但我们可以通过特殊的政策打造特殊的商务成本洼地。可以在科技创新重要承载区（张江、紫竹、临港、松江、嘉定等），实施特殊的住宅建设土地出让金政策，给予开发商税收减免、房地产交易减免等政策，确保这类区域的房地产价格成为洼地，与周边的苏州等地差距不大。

对个人而言，课题组认为，政府可以收储一批经济适用房作为创业人才或初创企业的廉租房，以优惠价销售给创业者。同时，完善创业人才廉租房政策，针对远郊地区的廉租房采取低租金政策，针对中心城区或新城区的廉租房推出租金补贴。

另外，“技术移民”也是可取之策。每留住一个高技能人才，相应地也为低技能劳动者创造了就业岗位，吸引他们来到城市寻找就业机会。所以应该对科学技术转化、科技服务业等重点领域的重要人才，可以提供一系列优先移民政策。

而在一系列移民需求中，房子是最重要的内容之一。

根据上海统计局的数据，在897.7万外省市来沪人口中，20-34岁青年人有422.03万，他们也是最有购房意愿的人群。因此，想要留住这部分劳动人口，就要鼓励并支持他们在上海置业安家。

对于这一点，文章《盲目控制人口将伤及城市自身》就指出：“通过减少住房供给来调控人口，房价将上升，工资会随之提升，最后体现为企业的生产成本的大幅提升。当人口素质没有提高的时候，企业生产成本提高了，企业就将面临无钱可挣的局面，最终影响到老百姓的就业和收入增长，这会让经济增长付出沉重的代价。”

所以，从居住角度环节人才问题，需要先从房产供应这个根源入手。

这么看来，与其说上海政府是为刚需人群买房操碎了心，不如说他们是已预估到这座城市会面临的严峻问题，而加以调整。所以说，上海这轮调控说到底调的不是房价，是人心！

前三季度居民人均可支配收入：上海37568元最高

近日，中国各地2015年前三季度居民收入数据陆续出炉。据中新网记者不完全统计，截至10月26日，全国至少已有25省份公布了前三季度居民人均可支配收入。其中，上海、北京全体居民人均可支配收入分别达37568元、36047元，是目前仅有的人均可支配收入超过3万元大关的地区。

居民人均可支配收入：京沪超3万元

国家统计局数据显示，前三季度全国居民人均可支配收入16367元。按常住地分，城镇居民人均可支配收入23512元，扣除价格因素实际增长6.8%；农村居民人均可支配收入8297元，扣除价格因素实际增长8.1%。

在全国数据出炉后，各地前三季度经济运行情况也相继公布。中新网记者梳理发现，截至10月26日，除了吉林、辽宁、黑龙江、内蒙古、山西、西藏外，其余25省份均已公布了当地的前三季度居民人均可支配收入数据。

所谓居民可支配收入，是指居民可用于最终消费支出和储蓄的总和，即居民可用于自由支配的收入，包括工资性收入、经营性净收入、转移性净收入和财产性净收入。

在全体居民人均可支配收入方面，位居前两位的为上海和北京，其人均收入均突破3万元。其中，上海前三季度居民人均可支配收入为37568元，北京前三季度居民人均可支配收入为36047元，这两地也是目前全国仅有的居民人均可支配收入超过3万元大关的地区。

城乡居民收入差距：8地区超全国水平

在城镇居民收入方面，上海、北京、浙江、江苏、广东、天津、福建、山东这8个地区的城镇居民人均可支配收入超过了全国平均水平。

在已公布数据的25个地区中，上海城镇居民人均可支配收入最高，达到了39686元；北京排第二，为39142元；浙江位列第三，为33464元，这三地也是目前全国仅有的城镇居民人均可支配收入突破3万元大关的地区。而城镇居民人均可支配收入暂排在末位是甘肃省，仅为17638.5元。

在农村居民收入方面，上海、浙江、北京、天津、江苏、山东、辽宁、福建、海南、河北这10个地区的农村居民人均可支配收入超过了全国平均水平。

在已公布数据的25个地区中，上海农村居民人均可支配收入最高，达到了19237元；浙江排第二，为17004元；北京位列第三，为16450元。

而从城乡居民人均收入倍差来看，与全国城乡居民人均收入倍差2.83相比，新疆、陕西、广西、云南、贵州、宁夏、青海、甘肃这8地区的城乡居民人均收入倍差超过了全国水平。

（第1新房网 1xinfang.com 上海新房网）