公积金异地贷款节后执行 提高使用效率

日前,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行下发的通知,要求切实提高住房公积金的使用效率,通知自10月8日起执行。缴存职工在缴存地以外地区购房,可按购房地住房公积金个人住房贷款政策向购房地住房公积金管理中心申请个人住房贷款。

通知要求,2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市,要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能力,提高住房公积金个人住房贷款实际额度。在保证借款人基本生活费用的前提下,月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年,最 长贷款期限为30年。

缴存职工申请住房公积金个人住房贷款、同意根据本人住房公积金月缴存额推算其月收入的,不需单位出具职工收入证明。缴存职工租住商品住房申请提取住房公积金,除身份证明、本人及配偶无房证明外,不需提供其他证明材料。(第1新房网 1xinfang.com 上海新房)

上海公积金政策解读 子女买房能用父母公积金还贷吗

读者反映市民严女士：我女儿要购买一套婚房，想用父亲的公积金一起还贷，不知是否可行？需要满足什么条件？申请贷款的最大金额是多少？

记者调查 上海市公积金管理中心表示：子女购房并申请公积金贷款的，直系血亲可使用公积金账户余额共同还款。主贷人必须上产证，共同借款人必须是主贷人的配偶或同户一年以上的直系亲属。

住房公积金贷款条件有：购买本市城镇具有所有权的自住住房；申请贷款前6个月连续正常缴存住房公积金； 借款人家庭没有尚未还清的住房公积金债务。购房时如果未申请公积金贷款，可在房产证发证日后的6个月内凭房产证、购房合同、购房发票、身份证、关系证明、公积金账户所属单位开具的提取证明和提取申请书等材料，办理住房公积金的提取。

贷款额度要符合四个“不高于”：不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数，即住房公积金余额的40倍、补充公积金余额的20倍确定的贷款限额； 不高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；不高于按照还款能力确定的贷款限额；不高于最高贷款额度。

至于最高贷款额度，购买首套住房或改善型第二套普通住房，2人以上参与贷款的，缴纳住房公积金可贷金额为100万元；缴纳补充住房公积金可贷金额为20万元，总计为120万元。（第1新房网 上海新房 1xinfang.com）

《经济学家》周刊:户籍改革仅使少数人受益 一线城市或改善

作为湖北省一个小山城的年轻女子，袁泉在人生路上曾克服重重困难。她赢得了北京一所知名大学为数不多的几个非本地生录取名额之一，在首都生活了14年。

英国《经济学家》周刊网站9月25日报道称，但是，袁泉将来领取的养老金与家乡的较低生活成本关联，所以她的薪酬比在北京出生的同事要低得多。她不能得到相同的便宜医疗。如果她有了孩子，她将不得不支付远远超过本地人的教育费用。

报道称，低技能国内流动人口经常遭受的歧视在中国引发诸多争论。但像袁泉这种受过良好教育人士的处境鲜有人关注。最近的户籍制度改革旨在帮助高技能人士摆脱困境，但只有少数幸运儿能受益。

报道称，中国的每个人都有一份户口，登记着他们在哪里出生，给予他们权利在出生地以补贴价格享受教育和医疗服务。政府长期以来利用这套制度来控制人口流动，尤其是农村人进城打工。由于城镇低价医疗和教育只提供给那些有本地户口的人，该制度充当了人口流动的制动器。渴望进城赚取较高收入的年轻劳动力没有被吓倒，但他们通常会把孩子和老人留在家乡。政府乐得如此：它担心制造出有可能会难以管控的贫民窟。

不过，地方当局确实有点担心这种局面对袁泉之类人的影响。他们被认为是中国打造创新型和服务型经济的重要贡献者，但户籍制度给这些人带来大难题。张文霞来自湖南省，在北京的一家物流公司工作。她说，她正考虑返回家乡，因为那能让孩子有更大可能性考上一所好大学(高考必须在户口所有地参加)。来自江西省的谷子希望继续在首都开录音棚，但她表示，她也许会把女儿送到国外完成学业，因为国内高考对户口的要求太复杂。为了便于白领在全国各地流动而无需担心额外的福利费用，政府在今年早些时候允许62个城市和地区制订新规，其中包括实行积分制，按照申请者的受教育水平、工资和纳税情况等标准打分。献血等“好公民”表现也能积分。积分达到一定水平的人就可以在当地落户。

报道称，袁泉也许有朝一日会走运：她家所在的北京市通州区将获准试行积分制。这很罕见。中央政府告诫北京、上海和广州等大城市不要实行大幅改革，因为它们已经够大的了，政府希望让小城市加快发展。户籍仍然被认为可用于调节步伐。

在广州，按照积分制申请落户者必须在该市缴纳社保四年以上、无犯罪记录并遵守国家计划生育规定。但是，自2011年起，有着900万流动人口的广州市把每年落户人数限定在3000人以内。

报道称，这对北京市通州区的流动人口——占该区1300万居民总数的约一半——来说恐怕不是个好兆头。他们以及首都的其他类似人群常常被戏称为“北漂”。如果通州像广州一样严格，那么，这里可能每年也一样只会有区区数百人从户籍改革中受益。（第1新房网 1xinfang.com）

上海商铺投资技巧之“商铺交易税费案例

       蒋妈妈2000年退休后就在上海买了一套房子，把儿子的户口转到了上海；今年孩子大学毕业后将一个人在上海发展，蒋妈妈希望儿子能有一份固定的生活收入。俗话说一铺养三代，9年里见证了七浦路市场的诞生到兴旺，蒋妈妈一直想在那里买个包间送给儿子；只是一铺难求，这一找就是大半年，“七浦路商城一楼的商铺可谓是黄金位置，据说每平米在二十万以上，不过这么稀有的宝贝没人愿意出售；二楼的单价在15万以上，肯出售的也是罕见。”

今年6月份，她终于达成了这个心愿，在七浦路商城的三楼买了一个21平米不到的包间，总价210万；三楼的投资回报率可以达到6％以上，每年可以带给儿子超过15万元的租金收入。

信义房屋分析师指出，“商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、稳定的租金收入，很多黄金地带的商铺更是一铺难求。投资者在购买带租约商铺时，既要考察租约的稳定性，同时还要对投资价值进行研判，对租期长短加以考量。

目前，上海商铺的租金回报率大约在8％，这吸引了不少投资者。然而，评价一个商铺项目是否运营成功，关键在于这个商铺未来能否持续经营，这样才能保证商铺投资者的利益。

商铺贷款不超过5成

商铺买卖的交易成本相当昂贵，除了中介费一般是住宅中介的两倍以外还有高昂的土地增值税，个人所得税、营业税、契税、印花税等等。这也是商铺定性为长期投资品且无法炒作的重要原因之一。另外一个原因就是商铺的融资也相对住宅困难，贷款比例一般不超过五成，贷款利率在基准利率上上浮1.1倍以上。

简单的来算，当商铺的增值率大于30％的时候，出售时所交的税费约占差额的40％－60％。21世纪不动产的商铺部主管施光明介绍，“一般情况下在估价时，如果成交金额相比卖家买入时翻倍，我们都会按照差额的50％计算。比如100万的铺子现在卖200万，那么卖家所要承担的税收比例就会占到50万。”

1楼正面沿街商铺最好

21世纪不动产的商铺部吴鹏建议：独立门面相当重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米（1.5开间），商铺没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数量，也会失去施展营销促销的空间。

人流量是关键因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中合理比例应该是2:1。商铺的收益诀窍在于商铺门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮商铺还要统计晚上6-11点的人流。

周边人群的消费水平的高低决定了商铺的价值。在周边购买力较高的区域，商铺的价值更高，获得更高的租金和投资回报率的机会更大。还要密切注意周边商业的生意情况，商铺在周边50米半径属于一荣俱荣。

他还建议，挑选已经形成商业气候的地理位置，这些商业气候可以是政府刻意打造的及在长期经营中自然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，商业成市的力量非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前商铺售价4000元/平方，月租金仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000元/平方，月租金10000余元。

投资者还需要了解周边的规划及商铺的开发商，好的周边规划决定商铺未来几年的走势，好的开发商拥有良好的商业配套及大量的住宅去化率。

如何选址是关键

商铺投资如何选址，中原地产商铺研究员徐姗姗向记者罗列出了一些必要的注意事项，主要包括以下六点：

是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。

位置概念一是指距离市中心的远近；二是指距离居民区或交通干线的远近；三是指坐落。于某一地段的具体位置，如拐角、中心、十字路口等。位置与地租增减，客流密度等密切相关。商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。

一般而言，面宽与进深比较大者佳，即所谓“开间大”。因为这样的店铺视野度较好，商品陈列丰富，有益于吸引顾客目光。不过也有例外，如部分SPA等，需要一定面宽之外的合适进深，提供给顾客以私密舒适感。另外如健身房、网吧等，主要是做好较醒目的导示牌。

因为此类租金承受能力较弱，而且健身房楼层高，反而会员运动时视野开阔，以及网吧对楼层要求也不高，所以可选择租金相对低廉的二、三楼。

另外层高以及得房率也较重要。特别是有些裙房商铺由于建筑原因，内有主力承重柱，使得得房率较低，以及视野、采光度差，也拉低了租金的含金量。

有无良好的水电、下水道、暖气等，餐饮行业还需化油池等。

路况指路面的宽度、车道数、交通拥挤程度以及有无交通管制等，以及绿化带的划分和商铺本身停车场面积。它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。

可以考察房产升值价格考虑租赁或者买卖。拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可能造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，提高消化费用上升的能力和银行贷款能力。

市场行情

二季度末，理财周报记者从沪上各大房产中介的门店了解到：从5月份开始，关注商铺租赁、买卖的人开始越来越多了。8月3日下午记者在臣信房屋天山路分店的一个多小时里，就有三位有商铺租赁需求的客户前来咨询。

据21世纪不动产上海锐丰商业投资部经理吴鹏介绍，“沪上商铺的二手租售交易在今年5月开始逐渐活跃。随着住宅购置成本不断攀升；价格已经处于高位，商铺市场又重获买家青睐、租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，沪上商铺租售交易也依旧活跃。

目前标的在300万以下的商铺买卖交易占总成交单数的75％以上，而标的在700万以上的仅有10％左右。另外，长远看商铺最低5％的租金回报率也远高于住宅物业(3％以下)。我们预测，随着经济环境转好，下半年商铺租赁买卖市场会越来越火。”

信义房屋分析师向记者指出，“就我们所统计的数据显示，7月上海二手商铺成交共计361套，较6月的282套上涨28％。均价12369.05元/平方米，成交总面积29497平方米。就二手商铺来看，上海上半年成交面积在4月份呈现高位突破，除4月外，上海还是呈现一稳步上升的态势。”

“商铺投资远比住宅投资要复杂。”21世纪不动产商铺部经理吴鹏有八年的商铺交易的经验。据吴鹏的经验，“中小投资者在进行商铺投资时一般比较盲目。关心的事情经常只局限于成交价格和眼前租金，而商铺是需要长期持有的投资品种。

就目前的市场而言，中原地产的商铺分析师给投资者建议：投资预算在200万－500万之间的，有2种推荐．像现在的四川北路商圈、五角场商圈的一些写字楼，都配备了一定的3层左右的裙房搭售，可以考虑买入100平米的商铺，最好是底层，可以做餐饮、便利店等。后期招商相对简单，未来客群比较稳定。

另外，新增轨道沿线的住宅配套房也值得投资。比如说将要开通的11号以及7号线，其中11号线一期自嘉定延伸至市区江苏北路，途经受惠的包括嘉定江桥、普陀真如、武宁等板块，7号线亦惠及包括大华、顾村、上大等板块．此类住宅配套由于前期人口导入还不充分，商铺价格一般单价在10000－20000之间，而且分割面积较灵活，对于投资者来说选择余地较大．日后招商业态也十分灵活，注意选择尽量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味关注单价的差异。

100万以下的预算金额，建议选择面积小的专业市场商铺，此类一般总价低，投资风险低．不过要注意几点：一、交通的便利性；二、开发商的定位以及后期运营是否有保障；三、最好选择前期已经有部分招商经营的；例如青浦的意邦建材等。

商铺买卖税费

买家：契税=3％成交价；另外还有交易手续费=0.5％成交价；印花税

=0.05％成交价。

卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：

1.营业税及附加，税费为差额的5.55％；

2.土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）

（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

3.个人所得税，税费为净收入的20％。   

上海市商铺出租的所得税率

上海市商铺出租的所得税率是多少？

房屋出租及房屋转租，出租人或转租人应当依法纳税。

个人将自有房屋出租的，按租金收入的5%缴纳综合税款；将私有房屋转租及再行转租的，按租金收入的2.5%缴纳综合税款。

个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款:
1.房产税:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。
2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。
3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税:按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。
5.印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。