四类商铺投资看点

       基于北京商铺市场，本文分析了四类商铺投资看点

1、社区商铺  社区商铺已经成为目前投资潜力最大的商铺类型之一，北京也已明确表示要大力发展社区商铺。可以说是为商铺投资提供了良好的政策环境。  特点：依托于住宅社区内，多以中小商铺为主，一般都有一定的规划性。经营项目以为小区提供生活配套服务为主。  优势：经营灵活、客户群稳定，投资成本相对较低，升值潜力大。

2、商业街商铺  此类商铺一类是位于已经成熟或老城的商业街上，一类则是位于新建或社区打造的商业街上。商业街商铺是很多投资者理想的投资类型。  特点：商铺运营收益水平普遍较高，往往租金或单位面积价格成倍增长，在一些成熟的商业街上，常常出现“千金难求一铺”的现象。

3、商务区商铺  目前，北京的商业地产发展日趋火热，出现了包括CBD、中关村、金融街等多个不同功能的商务区。在这些商务区内，不仅需要大量的写字楼营造商务氛围，同时也需要一定的商铺来打造商业氛围，实现区域功能的多样化。

特点：商务区内的客流消费能力相对较高，客户群多为写字楼白领、外籍人士。经营类型以酒吧咖啡馆、健身健美中心、高级餐厅等为主。商铺定位较高。  优势：投资潜力大，拥有相对稳定的高消费群体。

4、超市商铺  随着住宅类产品的大量开发，新兴的居住型区不断增多，超市成为这些居住区不可缺少的生活配套。因此，一些大型超市的分割型商铺也成为投资的热点。  特点：超市商铺是依赖于超市而产生的，超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。  优势：成本低、经营灵活，风险较小。

投资上海商铺要注意的几点

       上海商铺不外乎这么几种比较抢手的还是商业街的商铺，但是根据最近的数据报告显示，目前很多的社区商铺也开始渐渐的红火起来，那么今天给朋友介绍下上海商铺中的社区商铺又没有这么红火和投资的注意点。

第一：投资社区商铺要选择适当的时间介入

我们在投资社区商铺的时候，大多数的买家也就是投资者会忽略项目的整体销售进展，而只注重项目的规模、体量、居民人口构成等，而因为忽略往往造成潜在的风险。在购买商铺的时候，除非有强大的主力店已经确定进驻，否则，就要必须谨慎考虑购买时机。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目为合适，尽量避免开盘不久、分期销售的社区。同时，也要评估开发商的开发实力以及背景。

第二：分析好社区商业的整体布局和交通情况

从一个商铺的经营角度看来，要有好多回报离不开人口的流动量，社区商业的经营角度要求来看，社区商业的交通条件与分布格局对社区商业的成功与否具有至关重要的作用。中小型社区商业（3万㎡以下）的商业配套，基本以满足小区内住户或者邻近住户日常购物需要为主，其对外围的交通要求不是很高，更多要考虑整体地段中包含的社区内部交通条件。客户在选择中小型社区商业的时候，应选择位于社区主要的出入口处或社区内主要交通道路两旁，这样从服务社区的角度能够最大限度实现其功能，并且能够确保商户的经营不受阻于社区人、车流的影响，而达到经营效益最大化。而大型社区商业（3万㎡以上），不仅要求交通便利还要地段相对独立。

第三：商业的业态选择的规划要科学

对于那些中小型社区的上海商铺，投资者更应该注意到的是，本着服务于社区居民的理念进行投资经营上海商铺，投资者在选择社区商业投资或经营时一定要考虑商业业态规划是否符合社区居民的生活需要。小型的社区商业，以超市、烟酒、小食品、小百货、快餐店、小型咖啡厅、洗衣店、美容美发店等为主的基本生活服务配套商业业态。对于大型或中高档社区而言，则在满足基本生活需要的基础上需要有主力店的业态规划或者以商业百货品牌店进驻。

如何选择一手商铺

一手商铺或者店铺最关键的是店面位置的选址问题。给店铺挑选一个黄金地段不仅可以是房屋升值，更重要的是可以为你的店铺带来源源不断的访客流量。因此，开店如何挑选一个好的店面位置就是一个关键。

那么到底哪些方面是决定一手商铺位置好坏的关键因素呢？如何挑选一个好的一手商铺位置呢？我们今天为大家讲解一下如何选择一个好店面：

一手商铺的投资价应该从商铺所在区域人口构成、交通状况、管理团队以及未来规划情况来综合比较，来决定选择哪一种。

1. 比人口构成

不管是一手商铺还是二手商铺，决定其成败的主要因素是当地的消费者。因此在选择商铺的时候，一定要对当地的消费者购成进行对比。一般说来，如果当地人口导入数量大，而且多为消费能力较强的白领构成，经济学常识告诉我们，人们的消费水平会与收入成正比，因此区域内将会容纳更多的中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平的上升。如何比人口构成呢？其实有个很简单的方法，即比较周边楼盘密度，以及楼盘的品质。一般情况下，楼盘密度大，而且多为知名开发商，意味着人口数量大，而且购买人群也多为收入较高的群体。

2. 比交通状况

交通便捷程度，在很大程度上决定人流到达的数量。一般而言，不管是繁华的城市中心地段，抑或是新晋社区商业“新贵”，无不具备交通便捷特点。因此不管是新铺，还是二手商铺，如果交通状况不甚理想，也表明未来的成长空间不会很大。当然，需要注意的是，不能选择靠近快速交通干道的商铺，此类商铺虽然具备交通便捷程度高的特点，但人流却无从汇集，无法带来人气。

3. 比经营团队

商铺之于经营团队，犹如石料之于能工巧匠。一个有丰富管理经验的一手商铺商业运营团队操盘，能够在极短时间内盘活一个商业项目，并使其具有很高的人气。比较经营团队，可以采用人力资源部门在面试求职者时所惯常采用的办法——行为面试法，即通过管理团队以往的行为来预测他们未来的行为。在行为面试法中，最常用的几个问题是“过去做过什么”、“怎么做”和“取得什么结果”，那么投资者也可以借鉴这种方式来考察经营团队过去管理过哪些项目，是怎样管理的，取得效果如何。通过这样的对比，一般会对管理团队的经营能力有个大概的认识。

4. 比规划前景

此外，对于区域内的规划前景，也应该进行综合比较。相对而言，人口数量趋于稳定的区域，其上升空间显然不及不断完善过程中的区域。还需关注的是规划的变动情况。由于当前城市建设方兴未艾，因此经常会出现规划调整的情形，这会导致原本为闹市区的地方，因为市政建设而突然改变了原来的面貌。虽然这种情形不多见，但一旦发生便属于“黑天鹅”事件，对投资者影响巨大，所以必须小心谨慎为是。

最后，在一手商铺选址基本确定后，我们还应该考虑是否有一定的停车位置，能不能满足消费群体停车的需要留住高档消费群体。有没有合适的广告位、大气的门头方便广告宣传，促销活动的需要。有没有隔离、遮挡，能不能满足消费群体消费方便的习惯等等问题。

个人购买上海一手商铺的交易税费明细

契税：3%×合同价；合同印花税：0.05%×合同价；交易手续费：25元×面积N平方；交易登记费：100元一套；配图费：65元一张。

另外，如需贷款，贷款抵押登记费：200元一套。