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今年上海商品住宅价格涨了18% 或为2011年来涨幅最大
据《劳动报》报道，前期股市大涨、政策宽松等因素促进，国内房价出现了较为明显的上涨。那么在此背景下，上海的房价涨幅在全球位于怎样的水平？
两份报告锁定今年涨幅
“上海住房价格涨幅为14%，位于全球第七。此外，香港以20%的涨幅位于全球第二，北京以12%的涨幅位于全球第八。”世邦魏理仕在《全球生活报告:城市指南》中指出，这项调查的周期是从2014年的三季度至2015年的二季度。而上海链家地产给出的统计数据显示，截至昨天，过去一年上海商品住宅的成交均价为每平方米31684元，涨幅达到了18.85%。
两份调查数据略有差距，不过由于一份截至今年上半年，而后一份截至目前，而今年下半年上海楼市启动又非常明显，因此14%和18.85%都较为准确地反映了2014年以来上海住宅市场的价格变化情况。
世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示：“2014年末以来，随着一系列降息及在大多数二线城市取消限购令等调控举措的出台，住房市场表现有所改善。目前利率水平已降至自央行公布数据以来的最低点，而国内市场对于资产配置的需求仍旺盛。”
或为2011年来涨幅最大
那么，这样的涨幅究竟处于一个怎样的历史水平。记者查阅了相关资料，去年全年上海商品住宅的成交均价为27248元/平方米，较2013年相比上涨12.4%，而今年截至目前的涨幅已经达到了18.85%，房价涨幅超过去年已经是板上钉钉。
“今年上海房价的涨幅预计将是2011年以来最大的一年。”上海链家市场研究部总监陆骑麟告诉记者，2011年上海商品住宅均价的涨幅达到了34%，而经济危机爆发的2008年，上海的房价涨幅也达到了32%。
对于未来上海房价，陈仲伟认为，住宅市场在一段时间内仍将是投资者重点考虑的投资方向，看涨仍是大概率事件。而陆骑麟认为：“随着上海房价的基数越来越大，将来的涨幅铁会越来越小。”
都柏林位于全球榜首
过去一年，除了上海以外，还有哪些城市房价涨幅居前？根据《全球生活报告:城市指南》，在全球31个热门居住地中，排名榜首的是爱尔兰首都都柏林，都柏林的住宅市场因国内整体经济回暖而受到提振，平均房价按年上升21.6%。香港以20%的涨幅紧随其后，位于中东的阿布扎比也以12%的升幅跻身前十。
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万科今年销售已超2000亿 10月拿地19宗急补弹药
继恒大地产之后，国内住宅老大万科也于昨日发布了前10个月的业绩报告。虽然万科并没有为自身制定2015年的销售目标，但是前10个月销售额已经超过2000亿元。此外，上月万科还集中拿地19宗，为明后年的开发储备粮草。
报告显示，万科10月实现销售面积187.4万平方米，同比下降1.68%，环比增长1.74%；销售金额236.5亿元，同比增长7.06%，环比下降3.15%。截至10月，万科累计实现销售面积1627.3万平方米，同比增长11.89%；销售金额2041.2亿元，同比增长19.27%。与去年全年的2151.3亿元相比，万科前10个月的成绩还有百亿元以上的差距。
值得注意的是，万科昨日发布的业绩报告显示，9月销售简报披露以来，万科新增加了19个项目及一个物流地产项目，累计需支付地价款134.88亿元，其中有7个分布在浙江区域，杭州6个、宁波1个，这也是万科今年以来新增项目最多的月份。北京商报记者整理发现，今年万科在拿地上较为谨慎，9月之前，每月拿地项目数量不超过10宗。行业人士认为，在全年销售接近尾声之时，万科加大拿地量，也是在为明后年的项目开发做储备，以保证土地储备的供应充足。
另外，在物流地产业务方面的布局，万科也没有放缓步伐，10月新增物流地产项目1个，即杭州大江东香精厂项目。自从万科今年宣布分拆物流、独立操作之后，万科物流地产的发展受到了行业的密切关注。本月初万科在全景网互动平台上表示，该公司物流地产项目大多还处于前期获取阶段。北京商报此前报道，万科已经撤销物流地产事业部，成立了万科物流发展有限公司，美国黑石是股东之一，而万科的目标也是要在物流地产上做到轻资产运营。
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一年内降息五次 购房人或赶在年底抄底买房
在“霜降”这一天，央行宣布下调一年期存款和贷款基准利率各0.25个百分点，并普降存款准备金率0.5个百分点，给这个寒冷的冬日增添了浓浓暖意。从2014年11月以来，央行已经六次降息、五次降准。“伟嘉安捷”指出，在今年央行多次降息后，利率已低至4.9%，加上各银行利率折扣犹存，放款速度给力，大部分有购房需求的人不乏趁着年底抄底买房，赶搭政策的顺风车“先下手为强”。
“霜降”迎央行“双降” 买房贷款成本已降至最低
从去年11月22日开始，央行开启了频繁降息通道，在经历了六次降息，五次降准后，至今已累计降息1.65个百分点。“伟嘉安捷”指出，纵观历史各阶段贷款利率水平，目前商业贷款4.90%的基准利率已经创下近十年来的最低水平，而公积金贷款3.25%的利率基准早已在几个月前就处在历史最低，因此这也意味着这个阶段买房利率负担十年来最低，这将成为促进购房人出手买房的首要因素，对新入市购房的人群来说赶在年底买房“恰逢正当时”。
明年年初房贷压力降低 30年房贷总利息少还5万多块
“伟嘉安捷”指出，在央行此次降息之后，对正在还款中的购房人来说也是重大利好，从明年年初开始房奴们贷款压力将大幅减少。以100万贷款贷30年为 例，如是每月等额还款方式，降息前，购房商业贷款5年期以上基准利率为5.15%，每月需还款5460.26元，总支付利息为965694.41元；而降息后，5年期以上贷款基准利率为4.90%，每月只需要还款5307.27元，总支付利息为910616.19元，比降息前省了55078.22元。
银行年底额度充裕 多家银行保持八八折或九折优惠
从往年惯例来看，每到年底都是银行放款略显收紧的阶段，各家银行的优惠利率也开始逐渐消失。然而今年央行经过多轮降息的背景下，北京（楼盘）各家银行利率优惠不仅没有消失，范围反而进一步扩大，超过一半以上的银行利率仍然保持着八八折或九折的优惠。
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沪卖地收入涨7%全国第二 北京全城豪宅化
10月底以来，土地市场热潮席卷而来。据中原地产研究部统计数据显示，截至2015年10月31日，全国土地收入前20个城市年内卖地总额达9733亿元，与2014年同期的10778亿元相比，下降了9.7%。
值得注意的是，排名前5位的城市分别为北京、上海、重庆、广州和南京，而今年房价涨幅最大的城市深圳供地则同比大幅锐减，前10个月，土地收入腰斩，不足243.5亿元，同比下降超过52%；北京则成交1360亿元，同比下降约24%；上海成交1154亿元，同比上涨6.87%。
《证券日报》记者根据上述数据计算，“京沪广深”四个一线城市卖地收入占上述20城卖地总收入的35%以上，这从侧面上折射出，房企争相全面退守一、二线城市的决心。
房企全面退守一、二线城市
而2015年以来，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，其中一线城市占历史上首次突破了40%，占比高达44%。
“一线城市和部分二线城市，再度出现地王频出的现象，房企越发关注一线城市和重点二线城市。” 中原地产首席分析师张大伟向记者表示，在标杆房企玩命拼地影响下，一线城市已经普遍出现地价超过房价的现象。
“近期有一家房企在北京拿了高价商业用地，楼面价达3万元/平方米以上，但旁边写字楼现在就卖3万多元/平方米，而且消化速度并不理想，这对拿地企业形成很大压力。”某上市公司高管向《证券日报》记者透露，把地价弄成房价的结果，是只能等待新的开发商再来用高价拿地，从而解套，但这依然对上市公司财务指标有影响。
“北京动辄5万元/平方米的楼面价，总价超过30亿元、50亿元很平常，若要保证企业负债率、现金流、利润增长等指标可控，拼地实力就会减弱。”某一直想在北京拿地的外地开发商高管向本报记者直言，若企业再受制于此前三、四线城市存量资产过高，资产周转速度相对较慢，在北京拼地将会付出代价。
北京六环内“全城豪宅化”
11月2日，北京市丰台区再度拍出5.6万元/平方米楼面价，总价83.4亿元（历史上总价排名第三），溢价50%的地块，华润华侨城招商联合体虽把该地块收入囊中，但楼面价比上周五刚成交的隔壁地块“南苑乡A组团”贵了6000元/平方米。
事实上，据《证券日报》记者统计，目前丰台已经拍出5.6万元/平方米、6万元/平方米、6.2万元/平方米、7.5万元/平方米的高价地。
而高价地频出的土地市场热度也激发了开发商涨价的热情。《证券日报》记者获悉，上周入市的地处海淀区五、六环之间的五矿万科如园的大师作品壹号21套房源，入市价格高达75000元/平方米，并实现“日光”；另外，使馆壹号院项目，仅11月1日一天即实现签约14套，成交均价101445元/平方米。
亚豪机构副总经理高姗认为，稀缺导致地价不断快速上升，而地价成本反馈到住宅市场，带来的是房价预期的不断上升，从而也拉动的现售产品价格的不断上升。例如五矿万科如园项目由上期的60000元/平方米上涨至75000元/平方米，除了知名设计师打造等内因外，更多的是受到其周边楼面价超4万元/平方米“地王”的拉动。
高姗进一步称，而从近期出现地块状况分析，三环内已基本无新增宅地，而五环以内的宅地供应目前也多集中在南城区域，其中三、四环之间也属于稀缺程度较高，樊家村地块的楼面价甚至高达7.5万元/平方米；四环至五环属于次稀缺，预计楼面价多保持在4万元-6万元/平方米；五环至六环供应虽然相对较多，但优质地块也曾拍出4万元-5万元/平方米的楼面价；即便是六环以外，实际楼面价也逐渐迈向万元大关。
据高姗判断，未来北京单价6万元/平方米以上的豪宅区域将逐渐从四环内扩展至五环周边，六环以内新拍出地块的楼面地价基本上都超过了3万元/平方米，未来的六环以内新房市场的价格水平将整体抬升。
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住房公积金超7000亿待入楼市 余额忽减20%
信贷资产证券化正在成为稳定住房消费的有力手段和工具。继棚户区改造及其货币化补偿成为信贷资产证券化置换出信贷额度的首要用途后，住房公积金信贷资产的证券化，已经被监管层提上议事日程。
作为住房公积金主管部门的住房和城乡建设部(下称“住建部”)，已经开始和中国人民银行总行商讨、研究住房公积金信贷资产证券化的有关问题。
住建部数据显示，2015年前三季度，住房公积金贷款总额超7000亿元人民币。
住房公积金已经被监管层定性为“一头连着经济、一头连着民生”的重要稳定住房消费手段。在监管层多次对住房公积金使用施压后，截至2015年10月，住房公积金余额已经同比下降逾2000亿元。
再行“证券化”
“部里面确实在做推行住房公积金信贷资产证券化的工作，时间上现在还没有最后具体的说法，但大的方向已经定了，这是未来一段时间重点要开展的工作。”
10月28日中午，一位不愿具名的住建部内部人士向记者证实，住房公积金信贷资产证券化的有关工作，正在进行当中。
所谓信贷资产证券化是指，将原本不流通的金融资产转换成为可流通资本市场证券的过程。从广义上讲，是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡账款、企业贷款等信贷资产的证券化。
作为手段和金融工具，资产证券化已经多次出现在稳定住房消费领域。在住建部要求棚户区改造以货币化补偿为主后，国务院已经确定，在新增2000亿元信贷资产证券化试点所置换出的信贷额度中，将棚户区改造及货币化安置列为首要投向，国家开发银行已经发行了相关资产证券化产品，获得市场认可。
在这样的背景下，住房公积金贷款的资产证券化尝试，被提上议事日程。记者了解到，作为住房公积金主管部门的住建部，已经开始和人民银行[微博]总行商议住房公积金贷款资产证券化的有关事宜。不过，截至本报记者发稿，还尚未有具体的工作时间表。
多位住房和城乡建设系统内部人士均向本报记者表示，对于通过住房公积金信贷资产证券置换出信贷额度，用于棚户区改造和稳定住房消费，其大的政策方向在更高的决策层面已经没有异议。目前主要的问题是，与资产证券化有关的路径和技术问题。
余额减逾2000亿元
自2015年两会开始，稳定住房消费即已成为房地产政策的主基调。在如是背景下，住房公积金即成为落实稳定住房消费政策取向的主要手段之一。住建部、人民银行总行多次联合下发文件，要求提高住房公积金贷款额度上限，提升住房公积金使用效率。
效率问题的核心在于住房公积金贷款使用效率较低。住建部、人民银行总行的统计数据显示，截至2014年底，全年发放个人住房贷款222.51万笔共6593.02亿元，分别比上年减少13.14%、14.18%；
全年回收个人住房贷款2786.90亿元，比上年增长12.16%；全年个人住房贷款新增余额3806.12亿元。
对于这种情况，中央政府有关主管部门曾在内部系统会议上对此表示不满。一位主管部门高级领导曾批评：“目前情况非常严重，公积金账上余额不仅没有下降，反而比去年底多了1500亿元，1.1万亿元放着不花，为什么呢？”
在这样的背景下，一系列提升住房公积金使用效率、提高贷款使用量的政策相继出台。同时，作为住房公积金主管部门，住建部多次向地方政府施压，要求改进住房公积金贷款流程、提高使用效率。
根据住建部最新的统计数据显示，2015年前三个季度，新发放住房公积金个人住房贷款7585亿元，比去年全年发放额还多991亿元；个贷率从68.9%提高到76.1%；结余资金从1.1万亿元减少到9600亿元。
“所以，如果通过住房公积金贷款证券化的方式，置换出更多的信贷额度，将这些置换出的信贷额度，再投入稳定住房消费、促进民生和居住条件改善的领域，实际上是更大的发挥住房公积金在稳定住房消费领域的作用，也让住房公积金惠及更多普通群众。”一位接近住建部的权威专家表示。
存在流动性“矛盾”
记者了解到，如果不出意外，个人住房公积金贷款信贷资产证券化一旦正式成行，其置换出的信贷额度，有望优先用于稳定住房消费、改善民生和住房条件领域。在此之前的信贷资产证券化试点置换出的信贷额度，都将棚户区改造及货币化安置列为优先投向。
住建部副部长王宁在住房公积金管理工作座谈会上表示，我国经济运行总体平稳，但下行压力仍然较大，稳增长仍是关系全局的重要任务。住房公积金一头连着经济，一头连着民生，必须勇挑重任，争取更大作为。
他强调，今年还剩下不到3个月的时间，各地区要再加一把劲，把释放结余资金等工作收好官。
在住房公积金贷款信贷资产证券化工作提上议事日程的背景下，部分地方也在一定程度上存在住房公积金的流动性问题。一位地方住房和城乡建设系统官员向记者表示，在一次内部系统会上，住建部一位高级领导曾指出了这个问题。
这位高级领导表示，当前，结余资金总量大和部分城市流动性紧张的矛盾并存。着力破解这两大矛盾，关键是解决好观念落后、体制不顺和能力不足问题。特别是在观念上解决怕出风险、怕丢资源、怕添负担的“三怕”问题。
2015年以来，浙江、北京等多地均调整了住房公积金的有关调支取政策，增加了连续缴存年限、账户余额额度等硬性要求。这些新增要求被媒体解读为地方公积金贷款额度紧张，而限制住房公积金提取的门槛。
“信贷资产证券化与部分地方的流动问题，应该说没有必然的因果关联，从当前的情况看，住房公积金面临的问题，还是余额过大和使用不足等问题。”前述权威专家向记者表示。
记者了解到，与住房公积金贷款信贷资产证券化同步，住建部还部署了包括多项优化住房公积金使用的工作，相关工作将在今年最后三个月中陆续落实。
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