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上海加强绿地蓄水功能 2020年建成"海绵城市"
今年的几场暴雨中，沪上多地一片汪洋，可以“看海”，而闸北
今年的几场暴雨中，沪上多地一片汪洋，可以“看海”，而闸北共康四村内的一块绿地却因应用了“海绵城市”的理念，建了一个低洼的雨水花园而使得自己及周边地区免于被淹。在昨天的市园林科学规划研究院揭牌仪式上，记者获悉，本市有关部门正在联合研究制定上海自己的“海绵城市”指标体系。
如何吸水？
低洼绿地+湿地，利用自然渗透分流到雨水管网
顾名思义，“海绵城市”是指城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨时吸水、蓄水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用。
闸北区长临路上共康四村内，有一片绿地，占地约1.3万平方米，它就像一块海绵。最初它是建于上世纪90年代的一个林带，此后改建成了绿地。闸北区绿化管理中心负责人告诉晨报记者，由于绿地环境不佳，去年下半年开始，闸北绿化部门对它进行了改建，改建过程中应用了“海绵城市”的理念“雨水花园”。工程于今年4月竣工，“整个绿地低于地面线50厘米左右，成为一个低洼绿地，绿地中一个约1000平方米的池塘被改建成湿地，如此一来，绿地就成了一个大型蓄水池，下雨时先吸水，然后通过树木、土壤等的自然渗透以及径流，最终分流到雨水管网。”
改建完成不久，申城即进入黄梅雨季和台风季，遭遇了多场暴雨，该绿地及周边地区基本没有被淹，说明发挥了作用。不仅如此，低洼绿地还能通过土壤吸入水源，补充地下水，改善小气候，起到抗旱的作用。
在哪试点？
浦东、松江、普陀选点三处，保证80%雨水自然渗透
国务院最近下发了关于推进“海绵城市”建设的指导意见，上海正在研究制定配套实施意见。意见充分考虑上海“三高一低”的特点——地下水位较高、不透水面积高、土地利用率比较高，以及土壤的渗透率比较低。
在10月21日的市政府新闻发布会上，市住房和城乡建设管理委员会主任顾金山对“海绵城市”进行了更多解释，并表示上海的“海绵城市”建设基本形成生态保护和低影响开发的雨水技术与设施体系，有望在2020年完成，现已在浦东临港地区、松江南部新城和普陀桃浦地区三地进行试点，试点区域的年径流总量控制率不低于80%。
市绿化管理指导站负责人严巍介绍说，闸北共康四村绿地的改建算是一个早期试点，未来更多的新建、改建绿地将应用这一理念，包括即将建设的桃浦中央绿地。
桃浦中央绿地绿化面积50万平方米，分为四个功能区：特色花谷区、休闲活动区、商务休闲区以及城市商业区。有关人士指出，这块绿地地势北高南低，完全可以通过湿地、雨水花园等一系列景观形式，统筹自然降水、地表水和地下水系统，协调给水/排水等水循环利用各环节，实现雨水的各类转换与利用，发挥很好的海绵作用。
还有什么？
生态沟保留地表径流，屋顶绿化吸收部分雨水
不仅仅是雨水花园的方式，在昨天于市园林科学规划研究院举办的一场研讨会上，上海交通大学农业与生物学院副院长车生泉介绍说，“海绵城市”建设的主要技术还包括落水管截留、雨水收集、生态沟、绿色停车场、绿色屋顶、绿色街道、渗水铺装、城市树冠覆盖率等。
据介绍，生态沟适合沿街道和停车场布置，通过种植或用植物覆盖树根来提供处理和保留地表径流。此外，屋顶绿化也能吸收部分雨水，多余的再汇集到市政管网，减少对市政管网的压力。
据了解，目前本市交通、规划、水务、绿化市容、住房保障等部门正联合开展上海市“海绵城市”建设实施意见的研究，制定上海“海绵城市”建设技术导则。“以往绿化可能更多地是强调生态景观功能，而在‘海绵城市’建设过程中，绿化还要增加对雨洪、对水的利用功能。”严巍表示。
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年降息5次！房奴来看看你明年省多少月供
央妈又宣布降息啦！
算上10月23日这次，今年已经是5连降啦。对于房奴来说，看到新闻后第一个问题肯定是月供款能省多少。
对于准备出手买房的朋友，10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率（5至30年）计算。
对于已背负房贷的朋友要等一下，因为要明年1月1日才会执行今年调整的利率，也就是说，明年1月1日后的房贷会马上大幅减少。
至于减少多少，小编以100万20年期的商业贷款为你计算一下，
以去年最后的利息调整日期（2014年11月22日）计算，你2016年负担的利率一下子从2015年的6.15%下降到4.9%。
今年央妈利率5连降，100万20年商业贷款的月供每次约减少150元左右。
明年的月供款从7251元下降至6544元，每月节省707元！
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央行再度降息降准 业内称或加速四季度楼市复苏
距离上次“双降”尚不足两个月，昨日晚间央行再次祭出“大招”。昨晚央行宣布自10月24日起，下调金融机构的人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点，以进一步降低社会的融资成本，保持银行体系流动性合理充裕。这也是今年以来第五次降息和第五次降准，业内人士分析，此次“双降”有利于降低购房者置业和房企融资的成本，有利于四季度楼市的继续回暖。
昨日，央行网站发布消息称，自2015年10月24日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%，其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整，但个人住房公积金贷款利率保持不变。与此同时，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。
实际上，今年以来央行频繁运用信贷杠杆，我国信贷政策日渐宽松。据统计，本次已是今年第五次降息和降准了，五年期以上贷款基准利率由6.15%下调到了4.9%，五次降息的调整幅度达1.25个百分点。
诚然，宏观经济疲软，三季度GDP回落，股市表现不佳，是本次“双降”的主要原因。但这对于楼市来说也无疑是一项重大利好，最明显的莫过于购房者的房贷成本的下降，那么本次利率调整将会为购房者节省多少“银子”呢？本次调整后，五年以上贷款下降了0.25个百分点至4.9%。中新网房产频道计算得知，以贷款100万元，每月等额还款分20年还清为例，本轮降息后，总购房成本可减少33182元，月供减少138元。
不仅仅是购房者能够直接的受益，房企的融资成本也将大幅下降。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，随着资金流动性的增加，利率的进一步下降，企业的融资成本将会进一步降低，有利于提振开发企业房地产开发投资的信心。
与以往不同的是，本次利率调整后，个人住房公积金贷款利率并未随之下调，而是保持不变。对此，专家分析称，“这次降息后，商业贷款降至4.9%，而公积金贷款目前利率水平已经处于3.25%的低水平。另外，各地公积金贷款年底额度吃紧，再降低利率的话，申请人数预计会增加，恐怕公积金管理中心会受不了。”
央行此次“双降”的举措，意义不仅仅在于为购房者和房企“减负”，也向市场释放了一个积极的信号。专家分析，由于房贷成本的降低，购房者的积极性会有所提高，交易量预计会趋于活跃，一二线较发达城市的房价或将会继续上升，助力第四季度房地产市场继续复苏。
另外，也有业内人士提醒，央行货币政策的持续宽松，将导致楼市需求大量的透支，楼市在下半年疯狂后，2016年初可能将再次陷入调整期。另外，后续发债利率的降低，会刺激房企加大融资规模，后续几年偿债期或将密集到来，房企需加大对此风险的警惕。
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房企卖房遇尴尬：卖了地价在涨 不卖房价难涨
在一二线城市开发楼盘的一线项目营销总都会遇到这样的困惑：按照现在的新房价格和土地拍卖价格，把手上的房子全部卖出后，要想在同样的区位再拿到类似的地基本不可能。
今年杭州高端住宅市场的销售冠军武林壹号就遇到了类似的困扰，虽然项目单价达到7万元以上，今年前8个月，更是卖了42亿元，但要在项目周边再拿地，几乎不太可能。
克尔瑞分析师林光游向《每日经济新闻》记者表示，未来大批量规划300平方米以上户型的项目将越来越少。而武林壹号未来价格上升空间不大，仅仅保值有余。
在这样的背景下，作为楼盘的操盘手，应该是将它迅速卖出以变现为当年度的业绩，还是推迟推盘时间，留为明年的业绩，就成为两难。卖了，以目前土地市场的价格行情，很难再低价买地；不卖，由于价格上涨空间有限，未来项目的利润也不会有太多增加。
“价格心理学”策略
和其他几个城市的销售冠军相比，武林壹号可以说是拿地时间最早的一批。2006年9月29日下午，绿城与滨江组成的联合体，在经过19轮竞价后，抛出36.3亿元的天价。当时业界存这样的质疑，“如果做精装修公寓，成本至少在1.9万元/平方米以上。最后，怎么也得卖3万元/平方米。”彼时该地块周边的房价尚在2万元/平方米，而武林广场周边尚有地块。
武林壹号所处的杭汽发地块东临京杭大运河，地处湖墅南路、文晖路地界，体量近50万平方米。如今在杭州市中心，这样规模的项目很难见到。
在产品方面，户型的最小面积在300平方米，很多户型的面积达600~700平方米。项目还配置各类高端品牌，武林壹号的目标客群很明确，正是“顶壕”级别，但这同时也过滤了很多其他高端客户。
有业内人士表示，能够卖到如此高价格源于其特别营销手法。2012年，武林壹号一期开盘时，价格就已高达7.6万元/平方米，这在当时高端住宅市场绝无仅有。2013年，武林壹号二期开盘，却出乎意料降价，售价在5万~6万元/平方米。
该业内人进一步士告诉记者，这就好比一个售价上万元的LV手袋突然宣布对外8折出售，这带来的效应可想而知了。而从真正价值角度来看，武林壹号并没有降多少，也没有损失多少利润。7万元单价销售的房源和单价5万~6万元销售的房源，在户型上有很大的差异。前者是跃层户型，后者是平层户型，产品存在很大差异，价格自然不同。
但这个并非纯粹意义上的降价，却给了消费者降价的心理暗示，这使得楼盘迅速取得了热销。正是在消费心理学上，较同行有更强的研究能力，让武林壹号的高溢价策略取得了成功，成为杭州市场最有号召力的超高端住宅。
品质提高成为关键
据克而瑞杭州的数据统计，截至2014年底，2012、2013年后在杭州拿地的开发商在售项目中可以赚钱的屈指可数。
外来大鳄进入板块溢价率虚高、竞品较多且同质化严重，一半以上基本处于亏本或保本状态，仅金茂悦等少数优质项目可以跳脱红海市场。即使有利润，部分深耕房企也仅能保本或微利在售，像万科、绿城这样的房企才有小幅盈利空间，大房企拿地、操盘能力往往是项目成功关键。
对于开发商来说，目前的杭州市场，除了市中心的地块还有一定的利润空间，其他地方，由于杭州的库存仍然在高位徘徊，升值空间不大。这使得市中心的土地竞争格外激烈，房企往往需要以极高溢价买地，反过来又进一步压低了开发商的利润空间。
在这样的局面下，像武林壹号这样拿地时间较早的项目如何操盘就成为关键。销售楼盘所取得的纯利和投入的成本，以目前土地市场的火爆行情，很难再在相同位置买地。
由于项目的价格上涨空间已经非常有限，再将武林壹号延迟销售，也未必能取得更多的利润。
面对这个两难局面，滨江集团常务副总、武林壹号项目总经理张洪力向《每日经济新闻》记者表示，关键是将产品的品质提高。他认为，目前杭州的住宅市场还有很多空间可以拓展，前段时间的低迷主要是源于限购、限贷政策。随着市场的进一步回暖，对于武林壹号这样品质的楼盘，未来还会有很大的升值空间，“杭州的高端住宅市场与上海相比有过之而无不及。”
张洪力预计，整个杭州高端住宅市场在2015年度放开之后呈现井喷趋势，并会持续这样的态势。
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上海学区房明显转冷：买家从"抢房"到观望
十月过半，火了近半年的二手房市场已现转冷迹象，而受客户追捧的学区房也明显降温。据了解，在徐汇、静安、浦东、杨浦等学区房需求集中的区域，10月学区房挂牌量较9月萎缩1-2成，中介反映客户的看房量平均下滑20%-30%，房价持续上涨，平均涨幅在5%-7%，相比9月略有收窄。目前大多数购房者认为房价偏贵，处观望中，购房意向较低。
据了解，自9月起学区房供应量开始萎缩，10月房源供应依然紧张，尤其是客户青睐的高品质学区房稀少，部分小区已经断供。记者从中原地产新鞍山分店了解到，区域内对口打虎山路一小的高品质学区房需求较大，但目前房源稀少，房东报价普涨。例如，中通雅苑目前门店仅有2套两房在售，挂牌价由上个月的550万元涨至570万元。而2005年交房的同济绿苑品质度最好，目前无房可看，预计挂牌价至少上涨30万元。
一直以来徐汇区汇师小学都是很多购买学区房的家长看中的学校。但本月其对口的房源挂牌量却持续萎缩，看房者也明显减少。即使如此房价依然坚挺，对口汇师小学的小面积老公房最高单价仍可达10万元/平方米。本月初挂牌的两套中原新村房产，均为30平方米的一房，其中一套位置于六楼顶层，房东开价300万元，折算单价达10万元/平方米。近期看房者普遍反映房屋不是户型欠佳、品质低，就是房价太贵，整体性价比较低，很难触动他们的购买欲。
一师附小周边区域的中介表示，目前大部分客户购买学区房以改善自住为目的，对于户型、楼层有一定的要求，没有合适的房源宁愿等上几个月。市民邱先生8月份就出来看房，当时购房预算在600万元左右，想买全南朝向、户型方正、对口汇师小学的两房或三房。由于要求高，看了两三个月的房子依然没有看中，而这几个月内房价却快速上涨。当意识到其购房预算已经很难买到此类房屋后，邱先生放弃了在静安购房的打算。
上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎认为，学区房交易转冷是因为今年持续多月的学区热透支了大量需求，如今买家购房的迫切度大不如前；另一方面，学区房价格持续快涨，容易使买家心理产生抗性，少部分人购房由中心区域转向次中心区域，而更多的买家则保持观望，伴随这种氛围的积聚，学区房淡季迹象将更为凸显。
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上海市统计局昨天透露，1-9月本市房地产开发投资2375.06亿元，比去年同期增长9.2%，占全社会固定资产投资的57.2%。房屋施工面积14094.02万平方米，增长5%。其中住宅施工面积7807.38万平方米，下降0.6%。房屋新开工面积1785.74万平方米，增长0.1%。其中住宅新开工面积1048.56万平方米，增长7.6%。房屋竣工面积1586.39万平方米，增长19.4%。其中住宅竣工面积925.5万平方米，下降0.9%。房屋销售面积1683.55万平方米，增长28%。其中住宅销售面积1401.76万平方米，增长23.6%。
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