第一太平戴维斯对四季度上海住宅市场的展望：政府继续推出支持性举措以刺激国内经济和楼市，这将对四季度销售市场起到积极作用。而近期市政府也已强调，上海将继续严格调控房地产市场，以防止市场过热。
位于黄浦滨江板块董家渡区域的一全新高端住宅项目，泛海国际住区，预计将于第四季度推新盘，报价或超过人民币每平方米10万元。
融资成本降低、市场需求强劲，加上土地供应有限，将不断加剧土地市场竞争，从而推高地价乃至未来房价。
上海住宅销售市场:一手商品住宅三季度环比涨24.2%
第三季度，上海新建商品住宅新增供应共计约360万平方米，环比上涨24.2%。
受传统成交热季、利好政策等因素影响，一手商品住宅成交量达400万平方米，环比虽下跌3.3%，却依然为五年来单季成交量次高，仅次于今年二季度，市场仍供不应求。
一手商品住宅成交价格依然坚挺，达到人民币每平方米32,000元，环比小幅下跌0.3%，跌幅主要在于在别墅市场，环比跌幅达4.9%。
一手高端公寓市场
由于上半年至今销售表现良好，加上对未来楼市看涨，开发商纷纷加快推盘节奏，从而使三季度一手高端公寓供应量环比大涨135.6%，为市场新增近1.7千套销售单元。
一全新高端公寓项目于本季度入市：九龙仓滨江壹十八，推出145套住宅销售单元，共计34,900平方米。
一手高端公寓成交量累计约33.5万平方米，环比下跌15.5%，然而依然为一较高水平。
一手高端公寓成交均价环比继续上涨0.8%至人民币每平方米71,700元。
住宅用地市场
三季度共计成交10幅含住宅性质的土地，共计约130万平方米可建面积，环比上涨20.7%。
平均成交楼板价自今年二季度的人民币每平方米24,800元跌至21,300元，依然位于相对较高水平。
成交宅地平均溢价率自今年二季度的58.8%上升至三季度71.0%。
上海甲级写字楼市场
外滩SOHO、新梅联合广场和东方纯一大厦3号楼于第三季度交付，季度新增供应12.5万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至600万平方米以上。
本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.3%，达每平方米每天人民币8.65元。其中浦西租金维持平稳，浦东租金环比上升0.7%。
在今年新交付项目的吸纳作用下，本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至7.1%。
本季度全市核心商务区甲级写字楼净吸纳量达12.2万平方米，其中70%的成交发生在次级商务区。
2015第三季度，非核心商务区迎来两个新写字楼项目入市，存量升至153万平方米。
本季度非核心商务区平均租金维持在每平方米每天人民币5.0元。
国内投资者持续关注次级商务区及非核心商务区的新建项目，海外投资者则更关注核心商务区核心资产投资和资产改造升值机会。
展望
核心商务区供应持续放量，2015年第四季度预计有逾60万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。
非核心商务区同样迎来供应放量，2015年第四季度预计也将有100万平方米以上新增供应入市，并以年平均100万平方米的供应量水平持续至2017年。
尽管需求活跃，供应持续放量的前景下，新项目间为竞争租户提供更多优惠，租金及入驻率下行压力加大。
上海零售市场
前八个月上海社会消费品零售总额累计增速达8.0%，较去年同期下降0.4个百分点。
两个新项目于第三季度试营业，新增15.56万平方米零售面积。
核心商圈购物中心首层租金环比上涨0.1%至每平方每天人民币46.1元；非核心商圈环比下跌0.1%至每平方米每天人民币16.6元。
核心商圈购物中心空置率环比上升0.2个百分点至5.5%。
南京西路及古北虹桥商圈内新项目入驻率提升，这两个商圈空置情况有所改善。
运动相关商户表现活跃，除数家体育用品品牌开出新店，高档健身会所品牌也逐步形成。
展望
市场竞争激烈，预计整体租金表现短期内保持平稳。项目区位，运营管理和商场定位等将更为显著地左右项目表现。
受制于新项目招商进展迟缓，预计全年供应较原有预期减少30%，约为75万平方米。
上海住宅租赁市场
服务式公寓市场第三季度无新增供应，新增供应或位于来年。
三季度，全市住宅租赁市场平均租金环比上升0.1%，达到每平方米每月人民币177.1元，同比下跌0.9%；然而整体入住率环比上涨2.1个百分点至91.1%。
全市服务式公寓租金环比下跌0.7%，达到每平方米每月人民币215.8元，较去年同期小幅下跌0.4%；服务式公寓整体入住率环比上涨0.4个百分点至89.8%，同比上扬3.1个百分点。
三季度全市小业主公寓市场租金环比止跌回升1.6%至每平方米每月人民币156.8元，同比下跌0.8%；入住率环比下降1.3个百分点至90.6%，同比上涨2.0个百分点。
别墅租赁市场租金同比下降0.7%至每平方米每月人民币153.7元；入住率环比下跌0.8个百分点至93.4%，同比上涨0.9个百分点。
本季度共达成两宗服务式公寓大宗交易，分别是朗诗购入长宁区的虹桥绿苑和中融买入黄浦区的逸兰锦麟天地服务公寓。
展望
三个服务式公寓新项目将于明年上半年入市，包括上海盛捷中环森兰服务公寓（342套），以及逸兰管理的两个新项目，森兰壹公馆服务式公寓（196套）和逸兰卢湾服务式公寓。
近期部分服务式公寓活跃的出租活动预示着未来租金的增长，而经济持续低迷也将意味着人事部门将继续严控外籍人士住房预算。
上海投资市场
第三季度上海投资市场共达成八宗主要交易，总金额160亿人民币，环比上升59%。最为瞩目的交易为领展房地产投资信托基金斥资66亿收购企业天地1、2号楼。
投资者加码租金收入稳定的核心资产收购。本季度内共有企业天地1、2号楼和新茂大厦两宗核心资产交易达成，约占成交总金额的60%。
本季度内共有十宗土地高价成交，楼面价均超过人民币每平方米2万元，平均溢价率为49.5%。
8月底中国人民银行再次下调基准存贷款利率25个基准点，五年期及以上贷款利率降至5.15%。本次降息是继2014年11月以来央行第五度下调存贷款利率。
境外资本投资境内房地产限制进一步放开，降低境外企业房地产投资企业注册资本门槛和放宽境外个人购房要求。
展望
写字楼预计将继续主导上海投资市场；国际投资者持续关注核心商办资产以及商务园区物业。
信贷宽松，住宅市场回暖改善房地产市场基本面，年末成交将保持活跃。
主流境外基金计划加大中国市场投资，当前中国经济低迷和相应的信贷放宽为投资带来新的机遇。
国内外投资者正开始尝试收购享有稳定租金收益的成熟物业用于长期持有，有别于以往的投资策略。
（第1新房网 1xinfang.com 上海新房网）
第一太平戴维斯对四季度上海住宅市场的展望：政府继续推出支持性举措以刺激国内经济和楼市，这将对四季度销售市场起到积极作用。而近期市政府也已强调，上海将继续严格调控房地产市场，以防止市场过热。
位于黄浦滨江板块董家渡区域的一全新高端住宅项目，泛海国际住区，预计将于第四季度推新盘，报价或超过人民币每平方米10万元。
融资成本降低、市场需求强劲，加上土地供应有限，将不断加剧土地市场竞争，从而推高地价乃至未来房价。
上海住宅销售市场:一手商品住宅三季度环比涨24.2%
第三季度，上海新建商品住宅新增供应共计约360万平方米，环比上涨24.2%。
受传统成交热季、利好政策等因素影响，一手商品住宅成交量达400万平方米，环比虽下跌3.3%，却依然为五年来单季成交量次高，仅次于今年二季度，市场仍供不应求。
一手商品住宅成交价格依然坚挺，达到人民币每平方米32,000元，环比小幅下跌0.3%，跌幅主要在于在别墅市场，环比跌幅达4.9%。
一手高端公寓市场
由于上半年至今销售表现良好，加上对未来楼市看涨，开发商纷纷加快推盘节奏，从而使三季度一手高端公寓供应量环比大涨135.6%，为市场新增近1.7千套销售单元。
一全新高端公寓项目于本季度入市：九龙仓滨江壹十八，推出145套住宅销售单元，共计34,900平方米。
一手高端公寓成交量累计约33.5万平方米，环比下跌15.5%，然而依然为一较高水平。
一手高端公寓成交均价环比继续上涨0.8%至人民币每平方米71,700元。
住宅用地市场
三季度共计成交10幅含住宅性质的土地，共计约130万平方米可建面积，环比上涨20.7%。
平均成交楼板价自今年二季度的人民币每平方米24,800元跌至21,300元，依然位于相对较高水平。
成交宅地平均溢价率自今年二季度的58.8%上升至三季度71.0%。
上海甲级写字楼市场
外滩SOHO、新梅联合广场和东方纯一大厦3号楼于第三季度交付，季度新增供应12.5万平方米，将全市核心商务区甲级写字楼存量推至600万平方米以上。
本季度全市核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.3%，达每平方米每天人民币8.65元。其中浦西租金维持平稳，浦东租金环比上升0.7%。
在今年新交付项目的吸纳作用下，本季度全市核心商务区甲级写字楼空置率降至7.1%。
本季度全市核心商务区甲级写字楼净吸纳量达12.2万平方米，其中70%的成交发生在次级商务区。
2015第三季度，非核心商务区迎来两个新写字楼项目入市，存量升至153万平方米。
本季度非核心商务区平均租金维持在每平方米每天人民币5.0元。
国内投资者持续关注次级商务区及非核心商务区的新建项目，海外投资者则更关注核心商务区核心资产投资和资产改造升值机会。
展望
核心商务区供应持续放量，2015年第四季度预计有逾60万平方米新增供应入市，其中包括上海中心28万平方米的写字楼供应。
非核心商务区同样迎来供应放量，2015年第四季度预计也将有100万平方米以上新增供应入市，并以年平均100万平方米的供应量水平持续至2017年。
尽管需求活跃，供应持续放量的前景下，新项目间为竞争租户提供更多优惠，租金及入驻率下行压力加大。
上海零售市场
前八个月上海社会消费品零售总额累计增速达8.0%，较去年同期下降0.4个百分点。
两个新项目于第三季度试营业，新增15.56万平方米零售面积。
核心商圈购物中心首层租金环比上涨0.1%至每平方每天人民币46.1元；非核心商圈环比下跌0.1%至每平方米每天人民币16.6元。
核心商圈购物中心空置率环比上升0.2个百分点至5.5%。
南京西路及古北虹桥商圈内新项目入驻率提升，这两个商圈空置情况有所改善。
运动相关商户表现活跃，除数家体育用品品牌开出新店，高档健身会所品牌也逐步形成。
展望
市场竞争激烈，预计整体租金表现短期内保持平稳。项目区位，运营管理和商场定位等将更为显著地左右项目表现。
受制于新项目招商进展迟缓，预计全年供应较原有预期减少30%，约为75万平方米。
上海住宅租赁市场
服务式公寓市场第三季度无新增供应，新增供应或位于来年。
三季度，全市住宅租赁市场平均租金环比上升0.1%，达到每平方米每月人民币177.1元，同比下跌0.9%；然而整体入住率环比上涨2.1个百分点至91.1%。
全市服务式公寓租金环比下跌0.7%，达到每平方米每月人民币215.8元，较去年同期小幅下跌0.4%；服务式公寓整体入住率环比上涨0.4个百分点至89.8%，同比上扬3.1个百分点。
三季度全市小业主公寓市场租金环比止跌回升1.6%至每平方米每月人民币156.8元，同比下跌0.8%；入住率环比下降1.3个百分点至90.6%，同比上涨2.0个百分点。
别墅租赁市场租金同比下降0.7%至每平方米每月人民币153.7元；入住率环比下跌0.8个百分点至93.4%，同比上涨0.9个百分点。
本季度共达成两宗服务式公寓大宗交易，分别是朗诗购入长宁区的虹桥绿苑和中融买入黄浦区的逸兰锦麟天地服务公寓。
展望
三个服务式公寓新项目将于明年上半年入市，包括上海盛捷中环森兰服务公寓（342套），以及逸兰管理的两个新项目，森兰壹公馆服务式公寓（196套）和逸兰卢湾服务式公寓。
近期部分服务式公寓活跃的出租活动预示着未来租金的增长，而经济持续低迷也将意味着人事部门将继续严控外籍人士住房预算。
上海投资市场
第三季度上海投资市场共达成八宗主要交易，总金额160亿人民币，环比上升59%。最为瞩目的交易为领展房地产投资信托基金斥资66亿收购企业天地1、2号楼。
投资者加码租金收入稳定的核心资产收购。本季度内共有企业天地1、2号楼和新茂大厦两宗核心资产交易达成，约占成交总金额的60%。
本季度内共有十宗土地高价成交，楼面价均超过人民币每平方米2万元，平均溢价率为49.5%。
8月底中国人民银行再次下调基准存贷款利率25个基准点，五年期及以上贷款利率降至5.15%。本次降息是继2014年11月以来央行第五度下调存贷款利率。
境外资本投资境内房地产限制进一步放开，降低境外企业房地产投资企业注册资本门槛和放宽境外个人购房要求。
展望
写字楼预计将继续主导上海投资市场；国际投资者持续关注核心商办资产以及商务园区物业。
信贷宽松，住宅市场回暖改善房地产市场基本面，年末成交将保持活跃。
主流境外基金计划加大中国市场投资，当前中国经济低迷和相应的信贷放宽为投资带来新的机遇。
国内外投资者正开始尝试收购享有稳定租金收益的成熟物业用于长期持有，有别于以往的投资策略。
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